Indexação de Financiamento Habitacional e Variação Salarial

Claudia Magalhães Eloy, Henrique Bottura Paiva e José Pereira Gonçalves em 20/08/2019

Circula atualmente a proposta de se tomar o IPCA como indexador para o reajuste de financiamentos habitacionais em substituição à TR. Tal mudança serviria para aumentar a captação de recursos para o financiamento habitacional, na medida em que permitiria garantir ao aplicador o repasse da variação de preços. Mostraremos a seguir dois efeitos pelos quais tal proposta pode ter efeitos deletérios para o financiamento de longo prazo pelas famílias que auferem renda do trabalho, resultando em dificuldade no acesso ao crédito, no aumento dos riscos de longo prazo e das probabilidades de default.

Primeiramente, cabe ressalvar que embora a TR não seja propriamente um índice de variação de preços, e não deva ser usada como tal, ela consiste de fato em um indexador que ajusta os juros efetivamente pagos ao poupador, servindo para sustentar uma maior taxa real de retorno num ambiente em que os preços não são suficientemente estáveis.

De outro lado, o índice IPCA responde prontamente a variações de preços nos principais itens da cesta típica de consumo dos brasileiros. Já os salários, que em tempos de crescimento econômico tendem a crescer, em média, acima da inflação, são caracterizados por outra dinâmica. Por isso, chamamos a atenção aqui para a heterogeneidade e a estabilidade dos rendimentos que compõem o salário médio, e para a maneira pela qual um reajuste das prestações do financiamento habitacional pela inflação atinge os mutuários de maneira desigual.

A estabilidade das fontes de renda pode ser capturada pelas diferenças entre o que o IBGE chama de rendimento médio “habitual” e o rendimento médio “efetivo”. O rendimento efetivo corresponde à renda que a família de fato auferiu no mês, computando-se aí qualquer renda eventual, mas não fixa, que ela tenha tido. Já o rendimento habitual corresponde ao valor que a família espera receber mensalmente. A lacuna entre o rendimento habitual e efetivo está relacionada à instabilidade das fontes de renda que compõem o orçamento familiar. É dizer, uma parte do que as famílias ganham não é oriunda de fonte regular e constante.

Gráfico: Rendimento Médio – Pessoas Ocupadas com Rendimento de Trabalho (R$ correntes)

Repare-se o movimento que ocorre a partir da crise brasileira, a qual se desenha já em 2014, refletindo-se na queda dos rendimentos habituais em 2015 e 2016. Neste mesmo período os rendimentos efetivos continuam crescendo em valores nominais, ampliando-se a defasagem entre a renda efetiva e a habitual. A procura das famílias por fontes alternativas (e menos regulares) de renda poderia explicar esse movimento.

Por sua vez, o início de uma recuperação dos rendimentos (novamente, em valores nominais), visto a partir de 2017, não chegou a estreitar essa defasagem até o nível em que se encontrava anteriormente. Este fato já constitui, por si só, motivo para se esperar uma maior volatilidade dos rendimentos quando tomados individualmente, ao invés de agregados como apresentamos aqui.

A segunda razão para a heterogeneidade das variações salariais está em como a crise (ou eventualmente o crescimento) afeta desigualmente os distintos setores da economia. Isto significa que os salários podem estar caindo em alguns setores e concomitantemente aumentando em outros.

Hoje, entende-se que no longo prazo o crescimento econômico altera a composição setorial da economia, o que decorre como consequência necessária do processo de mudança tecnológica. Contudo, já no médio prazo pode haver variações importantes entre os setores, refletindo-se nos salários que oferecem. Isto ocorre quando passamos de uma conjuntura a outra experimentando mudanças nas variáveis chave econômicas, como quando, por exemplo, mudanças na relação entre taxas de juros e salários (que irão alterar o favorecimento relativo de setores mais intensivos em trabalho em relação aos intensivos em capital, favorecendo um e desfavorecendo o outro); ou quando passamos por longo período de câmbio em descompasso com seu patamar de equilíbrio (alterando pois o favorecimento relativo entre setores exportadores e setores intensivos em insumos importados).

Gráfico: Salário Nominal Médio – Setores selecionados (Índice: Média 2012 = 100)

Ressalva-se que embora seja verdade que grande parte da variação salarial intrassetorial seja devida a demissões seguidas de contratações por salários mais baixos, muitos trabalhadores de especialização média ou maior (considere, por exemplo, metalúrgicos, técnicos de comunicação e informação, serviços de reparos e manutenção, etc.) podem ver-se confinados aos setores em cujas atividades se especializaram.

Por fim, destacamos que, ainda que de maneira geral qualquer regra de reajuste pela média atingiria os mutuários de maneira desigual, ocorre, porém, que a correção pela inflação tende a repassar mais prontamente que a TR o fator corretivo às prestações. Com isso, há menos espaço para que os salários, após sofrerem choques como o visto nos anos recentes, se recomponham em seu poder de compra. Deste modo, a inflação impacta de maneira diversa, e particularmente pesada para alguns, a capacidade de pagamento dos financiamentos. Ainda, se explorarmos a decomposição dos rendimentos entre as classes de renda, exercício que não cabe no escopo deste texto, certamente encontraremos menor estabilidade de renda nas faixas de menor rendimento.

Deste modo, ainda que a indexação dos financiamentos possa parecer atraente para impulsionar o desenvolvimento da captação das fontes de mercado, algo que temos tentado há mais de duas décadas, ela põe em risco a sustentabilidade do sistema de financiamento. Embora o momento pareça promissor dada a atual baixa da taxa de juros, ainda é cedo para garantir um cenário de estabilidade no longo prazo.


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