Correção dos Financiamentos Habitacionais por Índices de Preços

Claudia Magalhães Eloy, Henrique Bottura Paiva e José Pereira Gonçalves

04/09/2019

É necessário maior cautela quanto à nova medida anunciada para o crédito habitacional no Brasil. É o que sinalizam o alerta da S&P Global Ratings, o recente congelamento das prestações de financiamento imobiliário no crédito indexado a UVA na Argentina e as lições do nosso próprio passado.

No final de agosto, a Caixa Econômica Federal iniciou as contratações de financiamentos habitacionais com indexação vinculada ao IPCA[1] em substituição à TR, índice utilizado na composição da remuneração dos recursos captados por intermédio de contas de poupança e dos recursos recolhidos nas contas do FGTS.

O anúncio da medida tem sido recebido, em geral, com entusiasmo, por trazer embutida a indicação de que a taxa de juros das operações apresentará redução significativa em relação às taxas que vinham sendo praticadas anteriormente – entre 8,29% e 9,75% ao ano para taxas entre 4,95% e 2,95% ao ano (esta última exclusiva para servidores públicos com conta salário na CAIXA), acrescidas do IPCA.

Analisando a questão apenas pela ótica da taxa de Juros, a medida pode ser considerada muito importante, haja vista o impacto provocado no encargo mensal inicial no momento da contratação da operação, que atrai um maior número de potenciais tomadores de financiamento habitacional, o que teria potencial para ampliar as operações e dinamizar o mercado imobiliário.

Entretanto, como os financiamentos habitacionais têm entre suas principais características o longo prazo de amortização, a opção pela correção vinculada ao IPCA não é tão simples assim, na medida em que no decorrer do prazo podem acontecer vários problemas que levem ao aumento no IPCA, ou a alteração na situação de emprego do tomador do financiamento. Neste aspecto, releva destacar que, como demonstrado em artigo anterior, publicado aqui neste blog, altas inflacionárias afetam os trabalhadores de modo desigual, notadamente em períodos de crise.

Vale mencionar o caso atual da Argentina, que com uma inflação na casa de 54% no período de doze meses terminados em julho de 2019 e uma alta nas taxas de juros após as eleições prévias de agosto passado, o governo anunciou o congelamento dos reajustes das hipotecas iniciadas em 2016, denominadas em UVA – Unidade de Valor Aquisitivo (atrelada à inflação, cuja unidade, em abril de 2016 equivalia a 14,41, e em agosto de 2019 a 40,16) por quatro meses, até dezembro de 2019, impondo a redução do fluxo de caixa das operações securitizadas. Quando o modelo foi implementado houve comemoração por promover um financiamento mais acessível, como observa Infobae[2]. Agora, o secretário nacional de habitação da Argentina, Ivan Kerr, declara[3]:

“Sabemos que muitas famílias têm passado da alegria de alcançar o sonho da casa própria para a preocupação com a incerteza gerada por esta situação. Mas queremos levar tranquilidade às famílias, já firmamos convênio com todas as instituições bancárias para que se ajustem à medida.”

O congelamento deverá alcançar 90mil contratos/famílias, exigindo um aporte estatal para cobertura do diferencial dos saldos até dezembro, enquanto o governo trabalha em projeto de transição dos reajustes para índice de variação salarial (CVS) e na criação de um fundo de compensação, modelo muito semelhante ao vigente no Brasil até o início dos anos 90, bem como em um seguro contra variações para futuras hipotecas.

Aqui, anteriormente à criação do SFH (Lei 4380/1964), o modelo utilizado era o de prestações fixas durante todo o período de vigência dos contratos e em função disso as operações para a compra da moradia com financiamento praticamente não existiram. O novo modelo de crédito habitacional instituído pelo SFH introduziu uma série de inovações com destaque para a correção monetária vinculada a índices de preços[4], para corrigir tanto as operações ativas como as passivas (fonte de recursos).

No entanto, a partir da segunda metade dos anos 70 com a escalada da inflação, foram observadas distorções em relação ao comportamento dos detentores de recursos das contas de poupança, com um segmento expressivo de poupadores monitorando o momento de realizar o depósito. Essa distorção somente foi eliminada com a adoção da TR (variação data a data), em 1991, como referencial para remuneração dos depósitos de poupança e correção para as operações de financiamento que passaram a ser corrigidos por índices da TR apurados a cada período de 30 dias[5], compatível com o critério das contas de poupança.

Além dessa distorção, na ponta dos empréstimos, com a aceleração da inflação o modelo começou a sinalizar problemas, pois na grande maioria dos contratos não havia compatibilidade de correção entre os saldos devedores e as prestações, uma vez que os saldos eram corrigidos trimestralmente e as prestações anualmente. Em meados dos anos 80, além dos descasamentos de periodicidade, foi adicionado ao modelo do financiamento do SFH o descasamento de índices, com a introdução dos reajustes nas prestações com base nos aumentos salariais, enquanto os saldos devedores permaneciam reajustados pelo índice pactuado em contrato.  

É fato que desde o início já havia sido considerada a possibilidade de incompatibilidade da correção dos saldos devedores e das prestações, tendo sido criado o FCVS – Fundo de Compensação de Variações Salariais – visando dar segurança aos tomadores de financiamento de que ao final do prazo pactuado a dívida estaria quitada e se porventura fosse observado saldo residual o agente financeiro receberia o valor do referido Fundo.

Na estruturação do FCVS se adotou como uma das variáveis o nível de inflação médio anual em torno de 40%. No entanto, essa premissa considerada crucial para o equilíbrio do modelo não se concretizou, tendo os índices inflacionários dos anos 80 e início dos anos 90 atingido patamares insuportáveis, com o ápice sendo observado em março de 1990, quando somente naquele mês a inflação atingiu 84,32%.

A escalada inflacionária, associada aos impactos dos vários planos econômicos adotados para tentar debelar a inflação e a desvinculação total dos índices de reajuste aplicados aos saldos devedores e às prestações, levaram o FCVS[6] a assumir uma responsabilidade superior a R$ 200 bilhões em valores atuais. O FCVS, que havia sido criado para suportar resíduos mínimos de apenas alguns poucos contratos, passou a ter que assumir os saldos residuais de, praticamente, todos os contratos firmados no âmbito o SFH.

Diante da quase inexistência de recursos no Fundo[7] frente às responsabilidades a ser enfrentadas, a solução encontrada foi a novação[8] de dívidas do Fundo para com os agentes financeiros, em condições diferentes das constantes dos contratos de financiamento. Desta forma, além de comprometer a rentabilidade dos agentes financeiros, o processo de novação também inviabilizou a realização de um número significativo de operações que poderiam ter sido feitas se o retorno dos recursos tivesse ocorrido na forma como estava previsto quando os financiamentos concedidos.

A partir de março de 1991, com a edição da Lei n° 8.177, o SFH entrou numa nova fase, com correção passando a ser referenciada às taxas DI praticadas no mercado financeiro, com a adoção da TR – Taxa Referencial, como “indexador” tanto do ativo como do passivo.

Ao longo do tempo, a questão da indexação envolvendo as operações ativas e passivas do SFH tem sido objeto de discussão, merecendo destaque os vários projetos de lei que tramitam no Congresso Nacional. A maioria desses projetos, no entanto, tem demonstrado preocupação com apenas com o lado do passivo, como é o caso de alguns projetos que tratam da remuneração dos cotistas do FGTS, a despeito da existência do volume da carteira de crédito (habitação, saneamento e infraestrutura urbana) indexada à TR (lado do ativo) que representa cerca de 70% dos ativos totais do Fundo.

No Brasil, sempre que houve alteração nas condições de atualização dos financiamentos habitacionais, os tomadores de recursos não tinham a opção para decidir por um outro critério, cabendo a eles tão somente realizar ou não a operação. Agora, a opção a ser feita exige conhecimento pleno acerca dos riscos ao longo de todo o prazo do financiamento: oscilações na economia e comportamento dos aumentos dos salários em relação à inflação, entre outros aspectos.

A lógica do comportamento da variação do IPCA e da TR, pela própria natureza dos índices, é muito favorável à TR, conforme pode ser visto no Gráfico, que apresenta a variação acumuladas no período de 15 anos anteriores a julho de 2019. Nesse período de 180 meses, enquanto o IPCA variou 124,4% a TR registrou variação de apenas 19,2%.

Elaboração MPP Consultoria.

Deve ser lembrado que a adoção da correção pelo IPCA está sendo iniciada num momento em que a variação da TR vem sendo nula[9], com a sinalização de que esse comportamento não deverá ser revertido no curto prazo, o que torna a decisão do tomador do financiamento mais difícil. Teotônio Rezende, em artigo publicado neste blog, recomenda uma série de ajustes nos critérios de concessão de crédito, tais como redução do nível de comprometimento de renda, da quota de financiamento (LTV) e do prazo, além do uso exclusivo do SAC, como medida prudencial por parte dos agentes financeiros.

Enquanto a principal preocupação do tomador do financiamento é em relação aos reajustes dos encargos ao longo do tempo versus o comportamento de sua renda, entre os agentes financeiros, além do risco de aumento futuro da inadimplência, que levará ao aumento das execuções, com os consequentes aumento nos custos operacionais, além dos riscos de o valor arrecadado não ser suficiente para a quitação integral da dívida, as preocupações devem se voltar ainda para a compatibilidade entre a correção aplicada aos saldos dos empréstimos (ativos) versus a remuneração a ser paga pelos recursos que lastreiam operações (passivo). 

Como, em princípio, tanto os depósitos das contas de poupança como os recursos do FGTS deverão continuar atrelados à TR, para dinamizar as operações vinculadas a índices de preços haverá a necessidade de expandir a captação por intermédio de instrumentos voltados ao mercado de capitais: LIG – Letra Imobiliária Garantida e CRI – Certificados de Recebíveis Imobiliários. Conforme se desenvolver efetivamente a captação via esses instrumentos, pode haver risco de descasamento de índice entre a carteira e o lastro.

Não há qualquer expectativa de que possamos enveredar pela atual situação da Argentina, muito menos que revivamos as exorbitantes taxas de inflação dos anos 80. Ademais, tem havido certa prudência em relação aos possíveis riscos de desequilíbrio, na medida em que a CAIXA já admitiu a necessidade de reduzir o nível de comprometimento de renda do tomador e limitou o volume de recursos a serem alocados nessas operações em R$ 10 bilhões, cuja representatividade no total da carteira daquela instituição não chega a ser tão significativa, correspondendo a cerca de 2,2% do valor contábil registrado em junho de 2019[10]. Também cabe ressaltar que houve manifestações de que tais contratos serão utilizados como lastro para a emissão de LIG ou CRI, títulos esses que também serão indexados ao IPCA, equilibrando o modelo. Assim, o descasamento de taxas existirá apenas enquanto os contratos permanecerem lastreados em recursos do SBPE e FGTS, ou recursos de outras naturezas.

Não obstante não se encerra aí a cautela necessária. Nesse sentido,  vale destacar nota recente da S&P Global Ratings[11] que referenda a expectativa de impulso às emissões, mas destaca a necessidade de monitorar os riscos inerentes dada a alta volatilidade da economia brasileira: “é difícil prever como a inflação se comportará ao longo da vigência de um financiamento imobiliário residencial, especialmente em um país com uma dinâmica política fluida como o Brasil”. Consequentemente, a avaliação da S&P de contratos imobiliários corrigidos pela inflação deverá incluir aumento na expectativa da Frequência de Execução de Hipotecas (FF) da carteira de ativos. Essa questão pode vir a pressionar pela mudança na legislação brasileira sobre o direito de regresso em favor do full recourse[12], o que aumentaria a insegurança e o risco das famílias mutuárias. A S&P também recomenda ir além da mera redução do comprometimento de renda, e adicionar a redução dos índices de LTV para mitigar os riscos. Por fim, afirma que “originadores e investidores prudentes levarão em conta esses riscos ao definirem seu apetite por LIG em suas carteiras”. Essas questões têm, naturalmente, reflexo no preço de emissão de CRI e LIG, definindo a taxa de juros para o tomador do crédito e, portanto, o nível de affordability do crédito.

Por outro lado, assumindo a perspectiva do tomador de crédito, seria importante advogar por regulamentação que estabeleça os termos da renegociação de dívida imobiliária para as famílias em linha com as forbearance measures do mercado europeu, para não considerarmos apenas a segurança do investidor. A nossa experiência passada, a crise de 2008 e o momento atual na Argentina ensinam que quando o crédito habitacional envereda para problema em larga escala, os prejuízos são socializados, penalizando toda a sociedade e, principalmente, as famílias de renda baixa e moderada.  

As opiniões expressas neste artigo são de responsabilidade exclusiva do(s) autor(es), não refletindo necessariamente a opinião dos demais colaboradores deste blog.


[1] IPCA – Índice de Preços ao Consumidor Ampliado. Adotado pelo Governo como referencial para fixar as metas de inflação.

[2] https://www.infobae.com/economia/2018/09/08/conviene-o-no-conviene-como-queda-la-situacion-de-los-creditos-uva-luego-de-la-devaluacion/

[3] https://www.lanacion.com.ar/economia/creditos-uva-los-bancos-firmaron-convenio-congelamiento-nid2282739

[4] Nos anos 70 e 80 os indexadores tinham vinculação com determinados índices de preços, sendo que em alguns períodos foram adotadas fórmulas especificas como é o caso de médias da variação dos índices de determinados meses e até a conjugação de médias com estimativas de inflação futura, mas sempre com vinculação a índice de preços

[5] Art. 18 e 18 A da Lei n° 8.177/1991.

[6] Sobre a formação dos resíduos do FCVS, ver “30 anos de indexação”, de Mário Henrique Simonsen. Editora Fundação Getúlio Vargas.

[7] Formado por contribuições dos adquirentes e dos agentes financeiros, além da aplicação de um coeficiente (CES) para aumentar a capacidade de amortização das prestações.

[8] Lei n° 10.150, de 21 de dezembro de 2000.

[9] A Lei 12.703, de 7 de agosto de 2012, estabelece que para níveis de Selic abaixo de 8,5% ao ano, a TR é nula e a remuneração das contas de poupança corresponde a 70% da variação da Selic.

[10] https://www3.bcb.gov.br/ifdata/#

[11]https://www.abecip.org.br/imprensa/noticias/s-p-ve-mais-credito-imobiliario-com-correcao-pelo-ipca-mas-maior-risco-para-bancos-e-compradores

[12] Segundo o qual, mesmo retomado o imóvel, a família mutuária segue responsável por ressarcir o credor de qualquer saldo remanescente da dívida.

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