O gargalo do crédito habitacional no Brasil é funding?

Claudia Magalhães Eloy e Henrique Bottura Paiva em 02/10/2019

Ao se debater o crédito habitacional, a questão do funding tende a receber especial atenção, atribuindo-se a ela a capacidade de fazer um país ampliar sua relação de crédito habitacional x pib – relação esta que no Brasil ainda é de 9,5%, enquanto no Chile é 22% e na Europa, 46%. Aqui no Brasil a busca pela ampliação do funding também tem recebido grande destaque. No entanto, como este artigo pretende demonstrar, o principal gargalo para o desenvolvimento do setor habitacional ainda está no lado da demanda, restrita pelo preço da habitação e pelas condições de crédito, dada a distribuição da renda da população brasileira.

Na América Latina e Caribe, o nível de affordability permanece como um obstáculo chave para o desenvolvimento do setor habitacional de modo geral, e para o desenvolvimento do crédito hipotecário, em particular. Uma métrica comumente utilizada para estimar o nível de affordability é baseada em preços medianos dos imóveis, renda mediana das famílias e taxas de juros predominantes (prevailing interest rates)[1]. Na região as taxas de juros do crédito habitacional variam entre 4% (Chile) e 38.8% (Argentina)[2], situando-se na maior parte dos países latino-americanos em uma faixa entre 7% e 13%, portanto muito mais elevadas que as taxas de juros encontradas em países desenvolvidos – a taxa de juros das hipotecas europeias era, em média, 2,42% (EMF, 2018). No Brasil as taxas de juros médias (não há estatísticas desagregadas nem medianas) são de 7,57% no âmbito do sistema direcionado (SFH) e de 9,13% no crédito imobiliário denominado “não regulado” mas, vale destacar, ainda lastreado em boa parte no SBPE, que capta recursos a taxas abaixo do mercado (séries temporais, Banco Central). Estimamos que taxas efetivamente de mercado, supondo uma captação exclusiva no SFI e um ambiente concorrencial entre os bancos, estariam agora, com a Selic em 6%, a partir de 10%.

Este artigo objetiva trazer uma análise que enfoca diretamente a taxa de juros, uma das variáveis de acesso ao crédito. A fim de testar o impacto das taxas de juros na acessibilidade, foram realizadas simulações de um financiamento hipotético de R$150 mil, tendo como parâmetros taxas de juros variando entre 5% (taxa inferior do FGTS) e 9,13% (taxa média crédito imobiliário direcionado mas não regulado SFH)[3], prazos em meses variando entre 130 e 350, o sistema Price de amortização (que tende a facilitar o acesso, em função do menor valor da prestação inicial). Às taxas de juros não foi acrescida indexação (TR zerada), nem foram considerados custos com seguros MIP, DFI, taxa de administração (esta última de R$25,00/mês, enquanto os seguros variam conforme circunstâncias específicas do financiamento) ou outros custos porventura incidentes sobre a prestação. A partir do valor da 1ª prestação obtida para cada combinação de prazo e taxa de juros foi estimado o número de famílias brasileiras, segundo a PNAD (2017)[4] que teriam capacidade de arcar com essa 1ª prestação considerando um comprometimento de renda de 30%.

O gráfico a seguir apresenta, assim, as curvas de inclusão e demonstram que o efeito juros domina o prazo. Sugerem, ainda, que a partir de determinado ponto, a adição de mais meses de prazo para uma dada taxa de juros, tem pouco efeito na acessibilidade.

Fonte: Pnad (2017). Elaboração própria.

Essas simulações indicam que, dado um nível de renda e um nível de preço de imóvel, a viabilização de taxas de juros em patamares mais baixos é fundamental para a configuração/formação da demanda. Note-se, também, que o efeito da taxa de juros sobre o acesso é tanto maior quanto maior o número de prestações do financiamento, o que é evidenciado pelo aumento, conforme o número de meses de financiamento cresce, das distâncias (verticais) entre uma curva de juros e outra do gráfico.

Outro conjunto de simulações foi feito, repetindo as mesmas condições do anterior, mas considerando um comprometimento de renda mais baixo, de 20%. Esse novo conjunto visou analisar o efeito do novo financiamento indexado ao IPCA, utilizando taxas mais baixas (a indexação ainda não recai sobre a 1ª prestação), mas mediante uma redução teórica de 10 pontos percentuais no nível de comprometimento de renda aceito. Esse novo conjunto está retratado no gráfico a seguir:

Fonte: Pnad (2017). Elaboração própria.

Dada uma mesma taxa de juros, uma redução de 10 pontos percentuais no comprometimento reduz significativamente o número de famílias teoricamente habilitadas ao crédito.

A demanda, entendida em termos econômicos, não se confunde com a necessidade de uma moradia, é, portanto, uma relação entre preços e quantidades que é sensível a outros fatores como renda e condições do crédito. No tocante ao crédito, a taxa de juros é a variável de maior efeito.

É fato, contudo, que a ampliação do funding é desejável e deve ser perseguida. As fontes de depósito dedicadas ao crédito habitacional no Brasil – SBPE e FGTS – juntas, têm equivalido, desde 2012, a, em média, 15% do PIB. Para alcançar um patamar de 20% do PIB em crédito precisamos, sem dúvida, ampliar o funding.

SBPE e FGTS somavam R$ 1.137 bilhões em dezembro de 2018. Com lastro nesse estoque de recursos, havia, naquele momento, uma carteira de crédito habitacional de R$645,5 bilhões (57%). Há ainda algum espaço para crescimento do crédito somente utilizando esse potencial já constituído. Entretanto, o potencial estratégico dessas duas fontes para prover crédito mais acessível – crucial para a ampliação do acesso no Brasil justamente por sua captação mais barata (tanto em taxa de rentabilidade para o investidor, quanto em custo de operação) poderia ser mais bem aproveitado se melhor focalizado. O desenvolvimento de novas fontes de captação, notadamente CRI e LIG adquire maior importância justamente neste contexto, servindo para propiciar lastro para os financiamentos imobiliários não-residenciais e para financiamentos habitacionais de maior valor – acima de R$ 1 milhão – segmentos que ainda concorrem com os financiamentos habitacionais lastreados nas fontes baratas do SFH – sobretudo no âmbito da poupança (SBPE), mas também, em alguma medida, no FGTS (ProCotista).

Neste momento, não é razoável considerar que os instrumentos do SFI – CRI e LIG – seriam alternativas para equacionar a falta de funding, mantendo as condições de acessibilidade do crédito oferecidas pelo SBPE e FGTS. Em artigo anterior, publicado aqui neste blog debatemos que a LIG, além de envolver elevados custos de emissão, só será atrativa para grandes investidores, e portanto somente alcançará um volume de estoque de fato significativo, se sua taxa de retorno superar a Selic (sendo que a quantidade de basepoints dependerá do rating alcançado). Com o CRI não é diferente. Logo, as taxas de captação de LIG e CRI resultam em taxas de juros para o crédito proporcionalmente mais elevadas que as do SFH, portanto mais excludentes.

Em suma, a ampliação do funding é mais que salutar, é estratégica para liberar as pressões dos extratos de renda mais elevada sobre o crédito “barato”, lastreado nas fontes da poupança e do FGTS. Todavia, o nível de funding não deve ser tratado como o principal gargalo do crédito habitacional no Brasil, sob pena de invertermos prioridades e desenharmos políticas públicas ou regulamentações de baixa efetividade. O nosso principal entrave para o desenvolvimento do setor habitacional permanece ancorado na profunda desigualdade de renda e na baixa renda disponível da maior parte das famílias brasileiras. O perfil do déficit habitacional é evidência.


[1] Housing Finance Policy Center, Urban Institute, 2018.

[2] Abril/2019, https://www.theglobaleconomy.com/Argentina/mortgage_interest_rate/

[3] Fonte: Banco Central que denomina essa taxa “de mercado”, ainda que ela não seja mercado no sentido do funding captado no mercado estrito senso, posto que obtida com mix de funding da poupança.

[4] Famílias residentes em áreas urbanas, um total de cerca de 59 milhões de famílias. A edição de 2017 da pesquisa é a mais recente, no momento da confecção do estudo, que traz a renda total das famílias, compreendendo tanto a renda do trabalho como de outras fontes.

2 ideias sobre “O gargalo do crédito habitacional no Brasil é funding?

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