Taxa fixa ou variável, indexada à TR ou IPCA? As novas modalidades de crédito habitacional

Claudia Magalhães Eloy, Henrique Bottura Paiva e José Pereira Gonçalves em 26.11.2019

No Brasil o crédito habitacional ainda é preponderantemente dependente dos recursos  captados por intermédio de contas de poupança (SBPE) e dos depósitos compulsórios recolhidos ao FGTS pelos empregadores, em contas individuais dos trabalhadores (sistema conhecido como SFH). Em consequência, mais de 98% do estoque do crédito imobiliário tem a correção vinculada à TR por ser esse o índice utilizado na remuneração desses recursos desde março de 1991.

Mesmo com as fontes dos recursos atreladas à TR, alguns agentes financeiros têm realizado contratações utilizando outros indexadores ou mesmo operações com taxas fixas, ainda que minoritariamente. Conforme demonstrado no gráfico, em julho de 2014, por exemplo, não havia operações de crédito imobiliário no SFH (residencial e não residencial) com reajuste vinculado ao IPCA, mas atualmente essas operações representam cerca de 0,03%. Com reajustes vinculados a outros índices de preços, em 2014 havia cerca de 0,24% do saldo e em 2019 o volume representa 0,41% correspondendo a cerca de R$ 2,55 bilhões. As operações contratadas a taxas fixas, que em 2014 chegaram a representar 1,34%, em 2019 tiveram a participação reduzida para 0,87%, mas o volume corresponde a cerca de R$ 5,48 bilhões (as exclusivamente residenciais, no âmbito do SBPE, somavam R$874,1 milhões em dez/2018[1]).

Com a redução da SELIC aos níveis mais baixos desde que essa taxa foi criada e diante das expectativas de que haverá novas reduções, a configuração dos saldos dos financiamentos imobiliários tenderá a se alterar, com a possibilidade de as operações vinculadas à TR perderem um pouco de participação. Neste sentido, merece destaque o anúncio feito pela Caixa, em agosto de 2019, de que incentivará o crédito habitacional indexado ao IPCA, mantendo assim a taxa ajustável, mas mudando o índice de atualização. A atualização por índice de preços tem como uma das vantagens a possibilidade de serem oferecidas com a parcela referente às taxas de juros mais baixas reduzindo o valor da prestação inicial. Por outro lado, a adoção de índice de preços como referencial de reajuste aumenta o risco para o tomador do crédito posto que atrela tanto a prestação quanto a evolução do saldo devedor à inflação, bem mais volátil que a TR. Alguns artigos foram postados neste blog sobre esse tema.

Além da adoção de indexação pelo IPCA, a CAIXA anunciou, mais recentemente, que deverá passar a ofertar crédito com taxa prefixada a partir de algum momento no próximo ano. Como observado no gráfico anterior, o crédito a taxas fixas no SFH não é exatamente uma novidade, existe desde fim de 2006 e teve seu pico em ago/2010 quando a carteira prefixada alcançou um volume de R$ 2,4 bilhões estimulada pela queda da Selic registrada naquela época, embora tenha sido uma modalidade sem escala significativa[2]. Outros agentes financeiros também já declararam que colocarão esse tipo de crédito na prateleira, mas apenas para um público mais seleto.

Em relação aos originadores dos créditos, a principal preocupação é, sem dúvida, o risco de descasamento em relação ao funding utilizado, o que sinaliza que a pretendida oferta de crédito a taxas prefixadas demanda a substituição das fontes atreladas à TR por fontes do SFI. Outra preocupação consiste na possibilidade de haver pré-pagamento da operação, no entanto, esse risco pode ser administrado, tendo em vista que essa hipótese somente preocuparia caso as taxas oferecidas pelos demais agentes se reduzissem substancialmente em relação às praticadas no momento da contratação. Essa possibilidade existe, mas considerando os atuais níveis praticados, a redução se houver não deverá ser suficiente para levar a que um grupo grande de tomadores quitem suas dívidas.

Assim, o atual anúncio da Caixa de resgate da modalidade de crédito com taxa fixas, antecipando uma medida que só entrará em vigor em algum momento do próximo ano sugere tratar-se de uma estratégia para testar a reação do mercado.

Outro aspecto positivo da ampliação das modalidades de crédito imobiliário é a geração de recebíveis que sejam compatíveis com estruturas alternativas de aumentar o funding para o mercado imobiliário, como é o caso da securitização.  Em relação a esse aspecto releva destacar que o crédito SFH tradicional indexado à TR demonstrou não ser securitizável[3] com as sinalizações indicando que para ampliação desse mercado é necessário gerar recebíveis atrelados a indexadores de mercado, tais como DI, IPCA ou IGPM. Vale ressaltar, entretanto, que embora regulamentado desde 1997, os CRI residenciais ainda têm baixa demanda no Brasil: CRI com lastro devido por pessoas físicas representaram apenas 6,8% das emissões em 2017 e 12,2% em 2018.  Ainda predomina, portanto, o lastro em crédito imobiliário corporativo e de risco de crédito concentrado. Segundo o anuário Uqbar 2019, dos CRI emitidos em 2018, boa parte teve remuneração atrelada à Taxa DI, deixando em papel secundário os índices de inflação, mais comuns em contratos imobiliários residenciais fora do SFH.

Com a Selic no seu menor patamar histórico, é provável que haja uma mudança nesse quadro, com aumento do apetite por CRI e nesse cenário é possível supor alguma demanda por CRI a taxas prefixadas. Tudo vai depender da taxa a ser ofertada aos investidores e das mudanças no perfil de prazo, risco e retorno dos investimentos, mas mesmo com rating alto, a hipótese é que a taxa prefixada seja elevada para tornar os CRI razoavelmente atrativos.

Assim, partindo da hipótese de que um dos objetivos da anunciada ampliação da oferta de crédito imobiliário pré-fixado seja a securitização, a questão central é a taxa de juros definida para o crédito prefixado que atenderá a demanda dos tomadores, notadamente no atual contexto de redução das taxas de juros, versus a taxa de juros que atrairia os investidores para os CRI gerados. Essa equação tende a ser desafiadora na atual conjuntura em que o mercado vem praticando as menores taxas no crédito indexado a TR, com mínimas entre 6,75% (CAIXA) e 7,7% (Inter). Juros prefixados tendem a ser, tudo o mais constante, mais elevados que juros ajustáveis posto que essas refletem as taxas de curto prazo, em geral mais baixas que as de longo prazo.

Vale destacar que os diferentes níveis de taxa resultam em diferentes níveis de alavancagem de crédito: taxas ajustáveis mais baixas permitem a um determinado mutuário acessar um maior valor de financiamento, tudo o mais constante.

A prefixação oferece, como principal vantagem para o tomador do crédito, a previsibilidade ao eliminar a incerteza acerca do comportamento futuro dos juros de mercado ou do indexador. Ou seja, essa modalidade protege o mutuário de aumentos significativos nas prestações quando as taxas de juros (ou o indexador do contrato) sofrem elevação abrupta. Se a expectativa é de alta na taxa de juros, a oportunidade de contrair crédito de longo prazo em uma taxa de juros travada, permite a segurança de manter o financiamento nessa taxa definida em um momento de baixa, o que pode ser determinante para a sustentação dos pagamentos ao longo do prazo da dívida. Já quando ocorre o inverso, as taxas caem após a contratação, o mutuário perde a oportunidade de usufruir dessa redução que se dá automaticamente quando o contrato é feito a taxas ajustáveis. Em caso da redução das taxas em algum momento após a contratação de crédito a taxas pré-fixadas há sempre o recurso da portabilidade, já regulamentada no Brasil, que permite ao mutuário transferir seu crédito para outra instituição de modo a reduzir as taxas de juros, mas essa transferência envolve custos de transação que podem ser eventualmente superiores à economia oferecida pela redução da taxa.

Por sua vez, se a taxa fixa ofertada é considerada conjunturalmente baixa e o contrato tem prazo longo, optar pela taxa prefixada pode resultar em significativa economia ao longo do prazo do contrato. Mas tudo depende do comportamento da taxa de juros ao longo de todo o prazo do financiamento. Vale ainda notar que, com a TR zerada consistentemente desde set/2017, função da queda da taxa Selic, o crédito indexado à TR, na prática, tem funcionado como se regido a uma taxa de juros fixa.

Do ponto de vista do mutuário, portanto, a expansão do menu de oferta com diferentes modalidades de juros – prefixado, ajustável por diferentes índices ou híbrido – é benéfica, porém apenas para os mutuários que têm escolha e que conseguem, de fato, compreender riscos e vantagens de cada modalidade, podendo optar pela mais adequada para o seu perfil. Caso haja efetivamente espaço para escolha, essa decisão deve considerar uma série de questões tais como o tamanho da prestação que o orçamento familiar é capaz de suportar, se há folga no orçamento para elevação da prestação, qual a expectativa com relação à taxa de juros e inflação no horizonte que se consegue vislumbrar, bem como a expectativa com relação ao fluxo de receitas e despesas futuras da família e, por fim, por quanto tempo o mutuário planeja permanecer com o imóvel, notadamente no caso de modalidade híbrida (fixada por alguns anos e depois reajustada em uma frequência predeterminada).

Há ainda o aspecto da transmissão da política monetária. Em países em que o crédito habitacional é significativo em relação ao PIB e ao crédito total, a predominância de financiamentos a taxas ajustáveis eleva a sensibilidade às taxas de curto prazo definidas pelo Banco Central: alterações na taxa de juros (cortes ou elevações) têm impacto direto na prestação do financiamento e na renda disponível para consumo. Também altera o custo de um novo financiamento interferindo na demanda por e nos preços dos imóveis habitacionais.

No contexto internacional tanto nos EUA quanto na maior parte dos países europeus a oferta de crédito habitacional a taxas de juros fixas está presente. Nos EUA, desde a crise de 2008, a taxa prefixada (FRM) vem sendo preferida: menos de 10% dos mutuários escolheram taxas ajustáveis em ago/2017 (CoreLogic e Freddie Mac). Na Europa o cenário é diversificado: na Bélgica 68% das hipotecas de 2018 foram contratadas a taxas fixas, esse índice foi de 50% na Dinamarca, enquanto as taxas variáveis prevaleceram na Suécia, em 69% e na Polônia, em 100%[4]. De modo geral as taxas variáveis incidiram em apenas 28% do crédito habitacional contratado na UE ao longo de 2018[5]. A modalidade híbrida – que define uma taxa fixa por um período que pode ser de 3, 5, até 10 anos ou mais e a partir daí estabelece a repactuação a uma dada frequência – também está presente em 74% das hipotecas na Holanda e 57% na Áustria[6].

No Chile, a maior parte do crédito hipotecário é concedido a taxas fixas[7]. No México, o crédito ofertado no âmbito do Infonavit vem sendo contratado a taxas fixas desde fevereiro de 2015. No Brasil, a diversificação das modalidades de oferta de crédito habitacional é importante para ampliar essa modalidade de crédito cuja participação no PIB está estacionada desde 2015 em torno de 10%.

As opiniões expressas neste artigo são de responsabilidade exclusiva do(s) autor(es), não refletindo necessariamente a opinião dos demais colaboradores deste blog.


[1] Sendo R$ 661,6 milhões nas condições do SFH e o restante no IMERC, com participação majoritária de cerca de 61% dos bancos privados.

[2] https://www.imovelweb.com.br/noticias/mercado-imobiliario/caixa-lanca-financiamento-com-prestacoes-pre-fixadas/

[3] Exceto por meio dos incentivos regulamentares incluídos nas normas de direcionamento do SBPE entre 1997 e 2018, quando era permitido computar CRI para cumprir a exigibilidade. Por conta desses incentivos, o Mapa 4 ainda registrava, em dez/2018, R$ 24,5 bilhões de CRI indexadas à TR e encarteiradas pelos bancos, preponderantemente os bancos privados.

[4] A taxa de juros média (não ponderada) do crédito habitacional na Europa estava em 2,5% em 2018, de acordo com a European Mortgage Federation (Hypostat, 2019).

[5] Em 2017 foram 24%. Essas estatísticas consideram 77,5% das carteiras de crédito de 28 países da EU (EMF, Hypostat, 2019).

[6] No caso da Áustria esse índice correspondeu a taxas prefixadas por períodos curtos, de até 5 anos, enquanto que na Holanda 27% tiveram a prefixação por períodos curtos e 47% por períodos entre 5 e 10 anos (EMF, Hypostat, 2019).

[7] Segundo a ABIF (ago/2018) as taxas de juros chilenas se comparam favoravelmente àquelas de economias desenvolvidas com um spread médio de 1,9% entre as taxas do crédito hipotecário e as taxas de títulos do tesouro de 10 anos.

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