A retomada do mercado habitacional

Ana Maria Castelo em 09/12/2019

Em duas divulgações diferentes, o IBGE trouxe más e boas notícias para a construção. As más notícias foram as revisões para baixo do PIB setorial de 2017 e 2018, que passaram de -7,5% para -9% e de -2,5% para -3,8% respectivamente. Dessa forma, a retração acumulada nos anos de 2014 a 2018 alcançou 30%! Ou seja, o PIB da construção de 2018 voltou ao patamar de dez anos.

A revisão dos números mostrou uma crise mais severa que a estimada anteriormente e também uma base bastante deprimida no início do ano.

As boas notícias vieram de 2019: os números do terceiro trimestre apontaram um crescimento da atividade bastante expressivo, confirmando a melhora já registrada no segundo trimestre. Com esses resultados, o PIB da construção passou a acumular alta de 1,7%, o que torna uma variação de 2% no ano uma taxa muito provável.

Outros indicadores também já vinham apontando a mudança de sinal da atividade como a produção da indústria de materiais, as vendas do comércio varejista, o mercado do trabalho e, por fim, os índices de confiança empresarial.

A partir dessa constatação positiva surge a preocupação com a sustentação desse movimento. O que remete a outra questão: quais forças estão movendo o setor.

A pergunta não tem resposta única. Vale lembrar que o PIB setorial tem componentes distintos. Considerando a origem da produção, o valor adicionado pela construção pode ter origem nas obras e reformas realizadas pelas empresas formalmente constituídas ou por pequenos empreiteiros ou ainda pelas próprias famílias (autoconstrução). De acordo com os últimos dados da Pesquisa Anual da Construção, 58% do PIB tem origem na produção empresarial e o restante vem das famílias e pequenos empreiteiros. No entanto, essa parte menor do PIB responde por cerca de 52% da demanda por materiais de construção.

Do valor adicionado pelas empresas, 42% vem do segmento de edificações, 31% da infraestrutura e 27% de serviços especializados (empresas que realizam a parte de acabamento e instalações).

Infelizmente, os números das Contas Trimestrais não permitem saber a origem do crescimento. Assim, é preciso analisar outros indicadores.

O comércio varejista de materiais de construção dá uma pista importante sobre a força das famílias nesse movimento. De janeiro a setembro, o volume de vendas de materiais de construção registrou expansão de quase 4% na comparação com igual período de 2018. A liberação dos recursos do FGTS deve dar ainda mais impulso a esse crescimento no último trimestre do ano. Assim, pode-se afirmar que o PIB da construção que tem origem na produção de pequenos empreiteiros e das famílias vai crescer em 2019 e representará uma parte importante do resultado alcançado.

Do lado empresarial também há sinalizações positivas, embora com taxas mais comedidas. Tanto a pesquisa de emprego, quanto a Sondagem da Construção da FGV confirmam o movimento de recuperação da atividade. A Sondagem realizada com empresas de todo país mostrou que de dezembro até novembro, o Indicador de Situação Atual (ISA), que capta a percepção empresarial sobre os negócios no momento corrente, cresceu 6,6 pontos. Na comparação novembro de 2018, a alta foi de 7,2 pontos

A sondagem permite identificar a origem do crescimento. Nessa comparação interanual, a principal contribuição veio da infraestrutura, seguida por serviços e por fim, pelas edificações.

Índice de Situação Atual da Construção (ISA), composição da taxa interanual

Fonte: FGV

A pesquisa de emprego com base nos dados do Caged mostra dinâmica semelhante. Ou seja, crescimento da atividade empresarial puxada especialmente pelos segmentos de infraestrutura e serviços.

Os números parecem ir contra um certo consenso de crescimento impulsionado pelo mercado imobiliário.

Na verdade, é preciso notar que, de fato, há fortes indícios de melhora do mercado imobiliário. As pesquisas apontam crescimento expressivo das vendas e lançamentos em 2019. A cidade de São Paulo vem tendo um desempenho destacado. Goiânia, Curitiba e Salvador também registram bons resultados de acordo com a pesquisa da Câmara Brasileira da Construção. No entanto, esse ainda não há um movimento disseminado pelo país. E o ciclo de produção é longo. Assim, essa dinâmica ainda não está se traduzindo em atividade, ou seja, as obras não começaram efetivamente. Por outro lado, tanto a sondagem como a pesquisa de emprego apontam crescimento da atividade em preparação de terrenos, um segmento antecedente das obras.

Isso significa dizer que é possível esperar que nos próximos meses, o emprego em edificações irá registrar taxas mais robustas de crescimento, passando a contribuir de forma mais direta para o crescimento da atividade como um todo.

Enfim, os números mostram um ciclo se iniciando: em 2020, o mercado imobiliário deve impulsionar mais fortemente o setor. Ainda assim, a estimativa para o PIB da construção em 2020 não supera a taxa de 3%. Nesse ritmo, o setor levará mais de dez anos para retomar o pico alcançado em 2013.

Além de aumentar o ritmo de crescimento, será preciso sustentá-lo. No entanto, deve-se considerar que ainda há muitas incertezas no horizonte. A maior delas diz respeito aos fundings de financiamento habitacional, especialmente o FGTS que sustenta o investimento em habitação social.  O FGTS atende as famílias de menor renda por meio do Programa Minha Casa Minha Vida. Atualmente há dúvidas sobre a continuidade do programa e sobre a capacidade do fundo continuar financiando essas famílias nos próximos anos.

Por fim, para a continuidade do crescimento do mercado imobiliário, não basta apenas a redução da taxa de juros, a redução da taxa de desemprego e aumento da renda das famílias será decisivo.

As opiniões expressas neste artigo são de responsabilidade exclusiva do(s) autor(es), não refletindo necessariamente a opinião dos demais colaboradores deste blog.

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