A Desigualdade de Renda e a Retomada do Setor Imobiliário Habitacional

 Henrique Bottura Paiva, José Pereira Gonçalves em 16/01/2020

                As desigualdades são provavelmente o mais crônico problema brasileiro, sendo que a desigualdade de renda, em particular, impacta severamente o potencial de expansão do mercado imobiliário no país, sobretudo no setor habitacional. Neste sentido, a piora da desigualdade de renda que vem ocorrendo desde o início da atual crise, deflagrada a partir de 2015, impõe mais obstáculos à retomada do setor. Isso porque o perfil de distribuição é determinante, conjuntamente com o nível da renda nacional e a demanda demográfica, para o potencial do mercado.

O ano de 2019 foi, uma vez mais, um de lenta recuperação para a economia brasileira. A geração de empregos, que ficou muito aquém do necessário para dar conta dos mais de 11,9 milhões de desempregados[1], deu-se sobretudo via trabalho informal. Com isso, há uma dupla dificuldade para a robustez da recuperação do setor habitacional: se, de um lado, o número de trabalhadores sem emprego ainda pressiona para baixo os rendimentos familiares, dificultando a possível aquisição da casa própria, de outro, entre os trabalhadores que estão empregados é crescente a parcela dos que têm renda informal, o que dificulta sobremaneira a aprovação de financiamento e assim o seu acesso a crédito. É dizer, a renda nacional não só ainda é baixa, como uma parcela crescente dela é informal[2].

                Ocorre, ainda, que situações de baixo nível de emprego da mão de obra vêm acompanhadas de pressão para baixo sobre os salários, a qual se dá de maneira mais intensa sobre os trabalhadores de menor escolaridade e/ou de menor experiência, justamente os que detêm os salários mais baixos. Com isso, a tendência é de pressão mais intensa sobre os menores salários, atuando no sentido de piora da desigualdade. Tendo-se em conta, ainda, o fato de que a maior parte das desigualdades de renda vêm justamente do mercado de trabalho e das desigualdades entre salários, pode-se esperar que o efeito final sobre a desigualdade de renda seja severo, com seus efeitos carregados para os próximos anos (uma vez que o aumento da pobreza hoje impacta negativamente a escolaridade e as perspectivas de renda da geração seguinte). O índice de Gini para a renda domiciliar per capita, que atingiu o valor mínimo de 0,524 em 2015, tem piorado continuamente, chegando a 0,545 em 2018.

                Uma contundente evidência do pouco ânimo da recuperação da economia brasileira é encontrada na participação da renda do trabalho na renda nacional total, apresentada no gráfico a seguir, que vem caindo continuamente desde 2014, não tendo se recuperado até os dados mais recentes da PNAD Contínua[3]. A retração da renda do trabalho no total da renda tem como origem a dificuldade do mercado de trabalho de empregar e de pagar bons salários aos trabalhadores; e tem como consequência a piora distributiva, uma vez que o trabalho é a única fonte de rendimento acessível para o grande contingente da população que não conta com rendimentos de capital, pensões ou aposentadorias.

Participação percentual da renda do trabalho na composição do rendimento médio mensal real domiciliar per capita

Fonte: Elaboração própria, com dados do IBGE/PNAD Contínua

O ano de 2014, cabe destacar, foi o que apresentou melhores resultados em uma série de indicadores de renda e desigualdade, enquanto 2017 foi o pior ano na maioria desses indicadores. Pode-se apontar como exemplo que os 1% mais ricos tinham, em média, renda domiciliar per capita apenas 177 vezes maior que os 5% mais pobres em 2014, mas 320 vezes maior em 2017. Desta forma, estes dois períodos podem ser tomados como referência de situações limite.

                Já em relação à recuperação do nível da renda, pode-se constatar que as famílias mais pobres eram as que viam sua renda crescer mais rapidamente no último ciclo de crescimento até2014, sendo elas também as que tiveram quedas mais acentuadas em seus rendimentos desde então. No gráfico abaixo são mostradas as trajetórias dos rendimentos domiciliares per capita por percentis da distribuição (isto é, o primeiro grupo contém os 5% mais pobres, o segundo contém os que se situam entre os 5% e os 10% mais pobres, e assim sucessivamente, até o 99º percentil representando os 1% mais ricos). Toma-se como referência a renda real verificada em 2014, indicando-se para os demais anos a variação percentual em relação a esta. As três primeiras classes de renda, abarcando os 10% mais pobres, não chegaram ainda a experimentar variação positiva em seus rendimentos até onde chega a série histórica da PNAD Contínua. Os estratos intermediários, que englobam os percentis acima de 10% até 90%, viram os primeiros movimentos de recuperação de seus rendimentos reais apenas em 2018 ou em 2017 (este último caso para os percentis entre mais de 40% até 70%).  Já os percentis acima de 90%, ou seja, os 10% mais ricos, recuperaram sua renda real mais rapidamente, já em 2016, apresentando redução real de renda apenas no ano de 2015.

Rendimento médio mensal real domiciliar per capita, por Percentis da Distribuição

(Índice: Média de 2014 = 100%)

Fonte: Elaboração própria, com dados do IBGE/PNAD Contínua

                 A rigor, apenas os domicílios no 90º percentil (i.e., os 10% mais ricos) recuperaram seu poder de compra real em relação a 2014, embora boa parte da classe média tenha chegado muito próxima dessa marca ao final de 2018. Sensível crescimento real de renda, contudo, só ocorreu nesse período para os 1% mais ricos, que elevaram seu poder de compra em quase 10% em relação a 2014.

A significativa capacidade de expansão do setor concentra-se, pois, em apenas 1% das famílias. Segmento, justamente, que detém as menores taxas de carência de moradia, sugerindo uma demanda menor, exceto talvez como alternativa de investimento.

                Simulamos a capacidade de financiamento para as rendas médias de cada um dos percentis de renda domiciliar per capita informados pela PNAD Contínua e calculamos a variação nessa capacidade entre 2017 e 2014, e entre 2018 e 2014. Foi considerado sistema de amortização Price, taxa de juros real de 5% ao ano e prazo de 180 meses. O resultado é apresentado no gráfico a seguir, que mostra a estagnação da capacidade de financiamento para os 50% mais ricos, exceto os 1% do topo, e a piora para os 50% mais pobres[4].

Variação na Capacidade de Financiamento, por Percentis de Renda Domiciliar Per Capita

Fonte: Elaboração própria, com dados do IBGE/PNAD Contínua

Desta forma, fica difícil imaginar uma significativa expansão do setor quando seu público potencial restringe-se a uma fatia tão pequena da população. A aquisição de imóveis com vistas a investimento tampouco deve deslanchar de forma relevante neste contexto, uma vez que os aluguéis que se podem cobrar ficarão também limitados pela estagnação da renda, bem como o potencial de valorização de longo prazo dos imóveis.

Neste cenário, assume importância o movimento de redução das taxas de juros observado nos financiamentos habitacionais a partir de 2019, na medida em que essa redução viabiliza o acesso ao crédito por um maior número de pessoas, conforme artigo que publicamos em 2 de outubro de 2019[5]. No entanto, existem sinais de que o espaço para novas reduções de taxas está muito próximo do esgotamento, tendo em vista que o principal instrumento de captação de recursos – a caderneta de poupança – deverá entrar numa fase crítica, face a perda de competitividade frente aos demais instrumentos oferecidos pelo mercado aos investidores.

Deste modo, será muito difícil nos próximos anos o crédito imobiliário voltar a apresentar o mesmo crescimento de 2019, quando o SBPE registrou expansão superior a 30%, uma vez que as alternativas de captação de recursos exigirão remuneração mais elevada do que a proporcionada pelas cadernetas, com impactos nas taxas a serem cobradas nos financiamentos. Por isso, a robusta recuperação do setor deve ter de esperar até a reação mais vigorosa do mercado de trabalho e da economia como um todo.


[1] Em Novembro de 2019 (IBGE)

[2] O tema das consequências do aumento da informalidade para o setor será tratado em artigo futuro, enquanto neste enfoca-se no impacto da desigualdade de rendimentos.

[3] A Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios Contínua, publicada pelo IBGE, tem divulgações mensais, trimestrais e anuais, sendo que somente os volumes anuais trazem informações sobre todas as fontes de rendimento, enquanto os demais informam apenas rendimentos do trabalho. A publicação anual mais recente no momento da redação deste artigo (Jan/2020) refere-se ao ano de 2018.

[4] Cabe apontar que os mais pobres não necessariamente representam a mesma parcela da população antes e após a deflagração da crise econômica. Famílias que estavam em estratos intermediários, ou eventualmente até superiores de rendimentos podem ter sido deslocadas para os grupos mais pobres após perda de rendimentos em decorrência da crise. Como a distribuição em percentis é relativa, neste caso quem estava anteriormente na base da pirâmide é deslocado para cima não por terem tornado-se menos pobres, mas por terem surgido outros mais pobres que estes.

[5] https://ochbrasil.blog/2019/10/02/o-gargalo-do-credito-habitacional-no-brasil-e-funding/

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