Retomada do Setor da Construção e as Disparidades Regionais na Recuperação Econômica

Henrique Bottura Paiva, em 27/01/2020

O aumento recente nas vendas de imóveis tem gerado otimismo quanto à retomada do setor habitacional, a qual alinha-se à perspectiva de aceleração da economia brasileira. Tem-se apontado, contudo, importantes entraves aos quais essa retomada está sujeita. Entre estes há o artigo publicado neste blogue que chama a atenção para a fraca e desigual recuperação da renda como fator limitante. Além deste, um dos apontamentos mais frequentes diz respeito à concentração regional das vendas de imóveis residenciais novos, tema que pretendemos desenvolver no presente artigo.

É sabido que a o aumento das vendas não tem sido generalizado em todas as regiões do país. Tampouco a retomada da economia tem se dado de maneira homogênea entre as regiões brasileiras e também entre setores de atividade. Na tabela abaixo, temos as capitais para as quais há publicação do índice de preços divulgados pelo Fipezap para venda de imóveis residenciais registrados há mais de 2 anos completos. Apresentamos a média de variação do índice de preços em relação a igual período do ano anterior (média 12 meses), tomando-se a média desta para os anos de 2018 e 2019. Indicamos também a diferença da variação média em 2019 em relação à variação no ano anterior, diferença que dá indicação de se no período mais recente houve aceleração ou desaceleração do ritmo de crescimento dos preços.

Tabela: Tendência de Índice de Preços Anunciados, Imóveis Residenciais, Venda (Fipezap)

Fonte: Elaboração própria, com dados do Fipezap

                         Pelos dados da tabela acima pode-se perceber que há tendências bastante divergentes. Não só o ritmo de crescimento dos preços é díspar, como também há cidades em que os preços ainda não iniciaram um processo de recuperação, como é o caso do Rio de Janeiro e de Fortaleza. Há ainda os casos de Belo Horizonte e de Recife, cujo movimento de aumento de preços verificado em 2018 foi revertido ao longo de 2019. Reversão também ocorreu em Brasília e em Curitiba nos últimos meses de 2019, embora não apareça na variação média destas cidades, pois as variações positivas no restante do ano asseguraram médias positivas (contudo, os últimos meses do ano podem ser mais indicativos de possíveis tendências).

Tal diversidade relaciona-se com as disparidades na recuperação da economia brasileira como um todo. Não apenas as desigualdades entre classes de renda pioraram desde o início da crise em 2015, conforme demonstrado no artigo anterior, como também as desigualdades regionais. A média salarial não ponderada das cidades acima listadas situa-se em torno de R$ 3.500, em valores de setembro de 2019[1]. Quando considerada a mudança na velocidade de aumento de preços de venda anunciados entre 2018 e 2019 (última coluna da tabela acima), percebe-se, no gráfico a seguir, que é principalmente nas capitais mais ricas que os preços ganharam fôlego ao longo de 2019, o que pode indicar que o maior dinamismo observado nos mercados imobiliários concentra-se nestas cidades de maior poder aquisitivo.

Gráfico: Aceleração no Índice de Preços de Venda Anunciados (Fipezap) por Salário Real Médio (PNADC), Municípios de Capitais Selecionadas

Fonte: Elaboração própria, com dados do Fipezap e PNADC/IBGE

Cabe chamar a atenção para o fato por vezes deixado em segundo plano de que a sustentação da expansão do setor imobiliário habitacional depende, de alguma forma e em alguma medida, da expansão da renda. Em particular, tende a ser fortemente associada à recuperação dos salários, uma vez que esses representam a maior parcela da renda dos brasileiros, inclusive dos brasileiros de classes média e média alta, tendo portanto importância determinante no poder de compra das famílias.

Podem ser apontados como principais motivos para a demanda por imóveis a habitação própria e a compra para rendimentos de aluguéis e de valorização do imóvel como ativo. Em ambos motivos há incentivos que se relacionam diretamente com as flutuações salariais e, de maneira mais geral, com o ciclo de negócios e o ambiente macroeconômico como um todo. Com isso em mente, é possível cogitar que em certo momento um crescimento das vendas de imóveis possa dar-se impulsionado principalmente pela aquisição pelo motivo investimento. Tal situação é mais provável num contexto como o atual, em que a renda dos 1% mais ricos cresce muito mais rapidamente que a média nacional, o que leva a um maior volume de recursos disponíveis para a compra de ativos, já que os mais ricos consomem uma parcela menor de sua renda.

Soma-se a isso o fato de que as taxas de juros estão em níveis baixíssimos para os parâmetros brasileiros, o que por si só favorece a alocação de investimentos em ações e também em ativos físicos, como são os imóveis. Ocorre que o fluxo de recursos para tais ativos pode se estender por certo período, pois à medida que aqueles que incialmente aplicaram recursos nessas modalidades verificam que realizaram aplicações lucrativas, estimula-se uma vez mais o afluxo de recursos para esses ativos. Com isso, o processo de valorização dos preços dos ativos pode durar um certo tempo, de maneira relativamente independente do andamento da economia (tal como o índice Bovespa vem consistentemente crescendo, em que pese a ausência de crescimento robusto da economia). Pode-se, portanto, cogitar (embora a averiguação demande um estudo mais robusto e rigoroso) que tal cenário se verifique na atual conjuntura e exerça influência sobre os volumes de vendas e os preços dos imóveis em algumas cidades.

Ora, caso se acredite que tal cenário de fato se configura, não se pode apostar, neste caso, que a retomada do setor habitacional seja, neste momento, de fato robusta e sustentada. Seria preciso esperar a retomada do crescimento econômico, em particular a expansão do emprego e da renda dos diversos estratos da classe média.  Verifica-se no gráfico a seguir o nível do índice de preços anunciados para venda de imóveis residenciais na cidade de São Paulo pelo salário médio real no mesmo município, entre o primeiro trimestre de 2012 e o terceiro de 2019, intervalo de tempo coberto pela PNAD Contínua trimestral (IBGE).

Gráfico: Índice de Preços de Venda Anunciados (Fipezap) por Salário Real Médio (PNADC), Cidade de São Paulo, 1ºT 2012 – 3ºT 2019

Fonte: Elaboração própria, com dados do Fipezap e PNADC/IBGE

                Há, deste modo, evidência de que é na fase do ciclo de negócios correspondente à expansão que os preços dos imóveis são elevados. Naturalmente, entre os condicionantes dos preços e dos volumes de vendas há outros elementos importantes, como condições de crédito, expectativa de valorização, rental yield, taxas de juros (influindo sobre a tomada de financiamento e, também, como fator de rentabilidade dos ativos), além de condições de oferta de novas unidades, entre outros. Ainda assim, não é demais afirmar que a retomada sustentada do setor depende da robustez do crescimento e da distribuição de renda que ele irá gerar.

                Ocorre que, de maneira análoga ao índice de preços de venda, o índice de preços de aluguel parece  também ter períodos de aumento associados com o nível salarial, embora a uma velocidade muito menor[2], ao menos no caso da cidade de São Paulo, onde o índice de preços de aluguel tem se elevado em 2,33 pontos para cada R$ 100,00 adicionais de salário real médio, enquanto o índice de preços de venda tem aumentado 8,06[3] pontos para a mesma variação salarial (em média, entre 2012 e 2019[4]).

Gráfico: Índice de Preços de Venda Anunciados (Fipezap) por Salário Real Médio (PNADC), Cidade de São Paulo, 1ºT 2012 – 3ºT 2019

Fonte: Elaboração própria, com dados do Fipezap e PNADC/IBGE

                Ou seja, os principais motivos para aquisição de imóvel residencial ancoram-se em variáveis que dependem do crescimento sustentado do emprego e da renda: a compra da casa própria, a compra pela valorização do ativo e a compra para obtenção de rendimentos de aluguel.

                Neste contexto, as disparidades no aumento da renda, e sua lenta velocidade, quando tomada no agregado do país, constituem entraves ao franco crescimento do setor. Enquanto o crescimento não vem, pode-se suspeitar de que o incremento observado nas vendas, concentrado em certas regiões, seja devido mais à um momento de realocação de ativos que expressão de uma retomada de fato.


[1] Dados da PNAD Contínua, divulgação trimestral Set/2019

[2] Embora no período de retração da renda (aproximadamente 2015-2016) a renda de aluguel tenha se reduzido no Brasil porque o índice de aluguéis se reduziu, no período de lenta recuperação da renda, a partir de 2017, o rental yield tem aumentado porque, num ambiente de crescimento lento dos salários, os preços dos aluguéis têm respondido mais prontamente, elevando-se, enquanto os preços tem venda têm se mantido estagnados.

[3] Outra consideração importante a se fazer, além da magnitude, é a sensibilidade da resposta dos preços à renda, é dizer, quão rápido reagem a variações desta.

[4] Até o terceiro trimestre de 2019. Dados da PNADC/IBGE.