O Covid-19 e o sistema de crédito habitacional brasileiro

Claudia Magalhães Eloy, Henrique Bottura Paiva e José Pereira Gonçalves em 06/04/2020

O espraiamento do Coronavírus nos pegou a todos desprevenidos. Embora não seja possível ainda vislumbrar os impactos econômicos e sociais desta pandemia em sua total complexidade, este artigo busca iniciar uma reflexão sobre possíveis impactos da pandemia no nosso sistema de crédito habitacional. Não visa oferecer respostas, mas hipóteses de impacto que podem (ou devem) virar agendas de pesquisa e debate, insumo para a proposição de novas regulamentações ou medidas de mitigação por todos os agentes envolvidos, conforme os desdobramentos vão se fazendo conhecidos.

A fim de organizar a reflexão, as hipóteses são apresentadas de forma itemizada neste primeiro artigo. Artigos subsequentes buscarão o aprofundamento em algumas hipóteses selecionadas.

  1. O impacto na capacidade de pagamento das famílias:

A perda de rendimento das famílias é o impacto econômico mais alarmante da “Coronacrise”, posto pela necessidade de isolamento social e consequente paralisação de uma fatia importante da economia. Para os países em desenvolvimento e para os grupos mais vulneráveis nos países ricos, o efeito econômico mais imediato é de natureza humanitária, o qual consiste na dificuldade das famílias afetadas de obter seus meios de reprodução, como alimentos e medicamentos.

Em um segundo nível, há o impacto sobre o consumo, vindo de três frentes inter-relacionadas: i) do próprio fechamento dos negócios, que impede as vendas, ii) da redução da renda, que deve levar os consumidores a preferirem adiar gastos de consumo não essenciais, e iii) do endividamento, que reduz o consumo, seja ele porque se conseguiu tomar crédito para enfrentar a crise, seja porque dívidas anteriormente contraídas não poderão ser saldadas tempestivamente, e serão carregadas.

Com isso, o efeito final sobre a renda é em cascata, afetando diversos setores da economia através de suas interconexões, e é também cumulativo, já que diminuições na renda levam a retrações no consumo e no investimento que, por sua vez, levam a diminuições subsequentes na renda. O efeito final tem potencial devastador. Podem ser comprometidas tanto a recomposição das carteiras já constituídas, em virtude do aumento da inadimplência, quanto a concessão de novos financiamentos, dada a queda dos rendimentos.

O impacto sobre a renda, e, portanto, sobre a capacidade de pagamento das famílias, pode ser não apenas severo como também mais duradouro do que se supõe, a depender do desmonte engendrado pela crise. A extensão dos danos e a severidade da crise ainda não estão delimitados, e dependem da duração do isolamento e das medidas econômicas do governo. No atual cenário, considerando quarentena até princípios de maio, há estimativas de desemprego na casa dos 20%[1].

  1. O impacto no funding – captação de recursos:

O FGTS e as contas de poupança SBPE ainda constituem as principais fontes de recursos para o crédito habitacional. O FGTS, cujas disponibilidades chegaram a atingir volumes bastante expressivos, superiores a R$ 100 bilhões em dez/2018, vem passando por um processo de comprometimento, com novas possibilidades de saque sendo instituídas a cada momento, como é o caso do saque imediato, cujo volume alcançou cerca de R$ 38 bilhões entre setembro de 2019 e fevereiro de 2020, e do saque aniversário cujos valores começarão a ser retirados a partir de abril do corrente ano. A crise atual cria mais uma incógnita em relação ao comportamento da arrecadação líquida do FGTS, haja vista os impactos que vão ocorrer face a redução da atividade econômica e ao aumento do nível de desemprego.

Em relação aos recursos captados por intermédio do SBPE, havia o receio de perdas de captação face a reduzida competitividade da poupança frente aos demais ativos do mercado, como decorrência da redução dos rendimentos como consequência da queda da Taxa Selic. A questão da baixa rentabilidade permanece, mas a pandemia do Coronavírus impactou de forma tão acentuada os mercados, principalmente o mercado de capitais e o segmento de Fundos, que a aversão ao risco aumentou de forma significativa, devendo favorecer a Poupança que poderá voltar a se destacar como um porto seguro para os recursos dos investidores. Indício, embora ainda prematuro, é a captação líquida positiva registrada neste mês de março de R$ 8,25 bilhões: melhor desempenho do mês de março na última década, compensou em boa parte a captação líquida negativa acumulada nos meses de janeiro e ferreiro deste ano, de R$12,1 bilhões.

Os demais instrumentos utilizados para captar recursos voltados para o financiamento imobiliário (LIG, LCI e CRI) também deverão ser seriamente afetados pela nova dinâmica do mercado. Entre esses instrumentos, o CRI tende a sofrer os maiores impactos, tendo em vista que a maioria das emissões tem lastro corporativo e alguns setores, como é o caso dos Shoppings, estão sendo muito afetados em função da impossibilidade de manterem as lojas em funcionamento. Ademais, a perspectiva é de redução nas concessões e, consequentemente, da demanda por captação de recursos.

Os Fundos de Investimento Imobiliário (FII) que, em 2019, se destacaram tanto na atração de novos investidores como nos rendimentos que proporcionaram, já foram bastante afetados. Foram impostas perdas significativas aos detentores das cotas com perspectivas nada positivas para o corrente ano, tendo em vista que vários gestores já manifestaram que irão suspender o pagamento de dividendos que vinha sendo um dos seus principais atrativos. Também já foram registrados alguns cancelamentos de venda de cotas, travando a captação de novos recursos.

  1. Como os agentes financeiros estão reagindo:

Como forma de amenizar os problemas gerados pela pandemia, seguindo exemplo de outros países, o Brasil também buscou criar mecanismos que irriguem o mercado com um volume significativo de recursos. Dado o papel preponderante dos agentes financeiros para fazer com que os recursos cheguem aos indivíduos e às empresas, o Conselho Monetário Nacional editou normas[2] flexibilizando as condições de alocação de capital, de modo a aumentar a capacidade operacional desses agentes. Por sua vez, os bancos brasileiros começam a anunciar concessão de carência de pagamento para os mutuários: a Caixa ofereceu inicialmente uma carência de 60 dias nos contratos de pessoas físicas e jurídicas, mas em seguida ampliou para até 90 dias (SBPE e FGTS)[3], mesma carência já oferecida pelo Bancoob-Sicoob[4] e BRB[5]; outros bancos de 60 dias. A concessão da carência precisa ser solicitada pelo cliente pelos canais digitais ou pelas centrais de atendimento, por telefone.

Nos EUA, em 27 de março, o Coronavirus Aid, Relief, and Economic Security (CARES) Act estabeleceu moratória de 60 dias nas execuções e uma carência nos pagamentos das prestações de financiamento habitacional no âmbito das agências federais[6], por até 180 dias, passível de extensão por outros 180, para as famílias vítimas de dificuldade financeira em consequência do Covid-19. Os demais mutuários, cujas hipotecas estão no âmbito dos agentes privados, tais como bancos (25%), dependem das opções oferecidas por cada agente, ou negociadas no âmbito estadual. Os estados da California e Connecticut, por exemplo, realizaram acordos com grandes bancos para um período de carência das prestações e suspensão de execuções por 90 dias.

Na Inglaterra o Royal Bank of Scotland diferiu pagamento de prestações por 90 dias e muitos bancos estão cancelando novas concessões ou restringindo a famílias que não são compradores de primeiro imóvel, com redução de LTV para 75%, em alguns casos para 60%[7].

Embora não se saiba ainda qual a duração efetivamente necessária para as medidas, as carências já anunciadas no Brasil podem ser insuficientes, notadamente conforme a extensão da recessão que se seguirá. Novas medidas tendem a ser, sem dúvida, necessárias.

  1. Reação das famílias:

Conforme já mencionado, a perda de renda e emprego afeta a capacidade de pagamento da maior parte das famílias. No caso das famílias com contratos de financiamento habitacional vigentes, há agora a opção de solicitar carência no pagamento das próximas parcelas. De acordo com a Caixa, entre os dias 19 e 29 de março, já haviam sido feitas 890 mil solicitações de suspensão de pagamento de prestação e hoje superam a marca de 1 milhão. Mais de 2 milhões de pedidos de renegociação de dívidas em geral já foram contabilizados pela Febraban em todo o sistema até o momento.

Entre as famílias que recém adquiriram imóveis na planta começam as buscas por renegociações junto às incorporadoras que testarão, em última instância, a recente regulamentação dos distratos. Para as que estavam em vias de contrair um crédito, o momento é de reflexão. A procura por imóveis, as consultas e simulações por crédito habitacional já sofreram redução, enquanto processos de concessão em trâmite estão sendo suspensos – 15% em março – segundo a Abecip, a pedido dos clientes.

Para as famílias que já possuem um imóvel quitado parcial ou integralmente, o home equity (crédito com garantia imobiliária) pode ser uma alternativa para conseguirem liquidez nesse momento, seja para despesas pessoais ou para seus negócios. A modalidade aumenta as chances de viabilizar o acesso ao crédito, alongar a dívida e, principalmente, reduzir o custo.  Mais do que nunca é preciso uma boa regulamentação e política de esclarecimento para que as famílias compreendam os riscos envolvidos de perda do imóvel.

  1. Os segmentos provavelmente mais atingidos e o reflexo na expansão downmarket:

Os segmentos de renda moderada e baixa tendem a ser os mais atingidos, tanto pela ausência de reservas – poupança e investimentos – quanto pela perda de renda e emprego. Embora o impacto maior deva se dar, portanto, no âmbito dos bancos públicos, tende a comprometer, no médio prazo, na trajetória downmarket (expansão para rendas mais baixas) recém assumida pelos bancos privados. A trajetória downmarket que começou em meados dos anos 2000 com a focalização do FGTS na baixa renda e se acentuou a partir de 2010 com os subsídios do PMCMV para a Faixa 2 e depois 1,5, foi liderada inicialmente pelos bancos públicos, posto que circunscrita ao funding FGTS.  Alguns bancos privados que vinham acumulando expertise e consolidando o crédito habitacional como linha estratégica de negócios, com a recente queda da taxa Selic e consequente redução das taxas de juros no crédito SBPE, passaram a atender a Faixa 3 e, ainda timidamente, despertar o interesse para os decis superiores da Faixa 2 (limitada a rendas de R$4mil). Essa tendência tende a sofrer revés neste momento, com duração ainda difícil de estimar.

Ademais, segundo estudo recente da UFMG, o segmento com renda de até 2 SM tende a ser o mais afetado[8]. A renda emergencial aprovada na Câmara será insuficiente para compensar as perdas de renda e emprego desses estratos. Ainda que os bancos mantenham suas linhas abertas para esses segmentos, as famílias irão requerer mais subsídios – hoje providos exclusivamente pelo FGTS. Isso ocorre em um contexto em que grandes incorporadoras especializadas na baixa renda já vinham buscando redirecionar parte de seus lançamentos para segmentos de renda média (Faixa 4) e tende a reforçar esse movimento.

Riscos e tendências precisam ser ativamente monitorados e analisados, posto que seus efeitos se prolongarão após o fim da quarentena. Na Europa, a European Mortgage Federation e o European Covered Bond Council (EMF-ECBC) recém estabeleceram uma força tarefa especial (Task Force) COVID-19 para compilar estatísticas e iniciativas regionais e globais a fim de subsidiar análises sobre os impactos nos mercados de hipoteca locais. Seu objetivo é prover suporte e coordenação para um plano de recuperação deste mercado.

  1. Como reagirão aqueles que adquiriram (ou pretendiam adquirir) imóveis para renda:

Como afirmado acima, há possibilidade (ainda não plenamente concretizada, embora já iniciada) de redução severa no consumo, no emprego e na renda. Por si só, a redução na renda, que se acredita pode não ser de pequena magnitude, impõe o adiamento da decisão de compra. Em um cenário como esse, as despesas das famílias tendem a concentrar-se em itens essenciais e, embora a moradia o seja, a aquisição do imóvel não é. A compra de imóvel é considerada um investimento pelas famílias, mesmo que seja destinado à sua própria moradia, e essa decisão tende a ser adiada em momentos de incerteza.

A extensão do impacto sobre o setor habitacional depende da duração e, portanto, da severidade da crise. Caso a situação se prolongue o bastante, há sério risco no médio prazo de um alto nível de default não só na dívida imobiliária, como também nos aluguéis, o que pode impactar no valor de venda dos imóveis. Isso se daria por ao menos dois motivos.

Em primeiro lugar pela redução nas vendas, devida à queda na renda e, também, ao cenário de incerteza, o que leva ao adiamento das decisões de consumo e de investimento. Em segundo, pela pressão para baixo dos valores dos aluguéis, seja porque a renda menor influenciaria os novos contratos, seja pela renegociação de contratos vigentes frente a dificuldades de pagamento, seja, ainda, pelo aumento da inadimplência impactando o valor dos imóveis enquanto ativos.

Além disso, um terceiro motivo pode vir do aumento da oferta de unidades – estoque de encalhadas, retomadas pelos bancos e usadas colocadas à venda. O aumento do endividamento das famílias, sobretudo as que venham a perder seus negócios ou seus empregos. Isso poderia desencadear movimento de despoupança: famílias colocando ativos à venda.

Considerações finais:

O comportamento do crédito habitacional vai depender do tempo necessário de quarentena, pois além das questões aqui brevemente debatidas, boa parte do segmento da construção já suspendeu os novos lançamentos, procurando apenas terminar as obras já em andamento. Os compradores, por sua vez, estão impossibilitados de visitar as unidades que pretendem comprar. Ou seja, o mercado está caminhando para a paralisação, sinalizando a reversão de um ciclo de crescimento que vinha despontando.

Como fica claro, são diversos e bastante críticos os efeitos que se colocam como possibilidades de desdobramentos desencadeados pela crise do Coronavírus. De toda forma, a menos que haja encurtamento do período de paralisação da atividade econômica posto pela redução da ameaça sanitária (já que o encurtamento precoce desencadearia outros efeitos econômicos mais perversos, além de humanitários), o cenário não parece promissor e a ordem do dia é cautela. 

As opiniões expressas neste artigo são de responsabilidade exclusiva do(s) autor(es), não refletindo necessariamente a opinião dos demais colaboradores deste blog.


[1] https://epoca.globo.com/economia/para-setor-informal-miseria-vai-aumentar-de-forma-dramatica-diz-especialista-do-insper-24350186

[2] Nos últimos 20 dias foram 18 novos normativos. Vide, notadamente, as Resoluções CMN #4782, 4783 4784/2020.

[3] Tem direito ao benefício os contratos que estão em dia ou com no máximo duas prestações atrasadas e os clientes que não estejam em uso do FGTS para pagamento das parcelas.

[4] Os valores do período de carência são incorporados e diluídos nas parcelas seguintes.

[5] Durante a carência, serão cobrados apenas valores referentes ao seguro das operações e taxa de administração (R$ 25,00).

[6] Hipotecas asseguradas ou garantidas pelas GSEs (Fannie Mae, Freddie Mac) e pelo Federal Housing Administration-FHA, responsáveis por 65% do mercado. Outras agências federais são o Department of Veterans Affairs and the Department of Agriculture. Harvard Joint Center for Housing Studies (JCHS).

[7] https://www.bbc.com/news/business-52106119

[8] Débora Freire, Edson Domingues e Aline Magalhães, Cedeplar, 2020.

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