Hipotecas Verdes

Claudia Magalhães Eloy em 15.12.2020

Cinco anos depois do Acordo de Paris, na COP 21,  boletim recente da Organização Meteorológica Mundial (OMM) estima que as emissões globais de dióxido de carbono (CO2) devem cair entre 4,2% e 7,5% este ano, em decorrência das medidas de confinamento deflagradas pelo Covid-19, porém esta redução não será suficiente para a diminuir a concentração de dióxido de carbono atmosférico. De acordo com o último relatório do UNEP Emissions Gap, para atingir a meta de 1,5 °C estabelecida no Acordo, o mundo precisa reduzir as emissões globais em mais de 50% até 2030 e trabalhar em direção à neutralidade de carbono até 2050[1]. Desde 2010, a demanda por energia e as emissões aumentaram 14% e 18%, respectivamente, e a tendência para as próximas décadas, portanto, é de continuidade do aumento das emissões, em função do crescimento populacional combinado a uma maior demanda por transporte e maior consumo de energia.

O setor de construções tem papel importante nesse esforço de redução das emissões: em 2018, respondeu por 36% do consumo global de energia e 39% das emissões de CO2 (IEA, 2019a). Neste mesmo ano, na América Latina, estimou-se que somente o setor de edificações foi responsável por 24% do consumo de energia e 18% das emissões[2]. A “descarbonização” das edificações exige inovações, transformações em termos de design, processo produtivo, reaproveitamento/reciclagem e materiais. Em um cenário de desenvolvimento sustentável do setor, de acordo com o World Energy Outlook, seria possível reduzir as emissões das edificações em 51%¨em relação aos níveis de 2018, acomodando um aumento de 6% na demanda energética (IEA, 2019b).

Partindo desse contexto, este artigo se propõe a provocar o debate das hipotecas verdes no Brasil. Um produto que alinha os setores financeiro e construtivo nesse esforço de promoção da sustentabilidade, mas que ainda não se consolidou no país, embora já avance mais rapidamente em outras regiões do globo e mesmo na América Latina. A iniciativa e plano de ação para hipotecas de eficiência energética (Energy Efficiency Mortgage Initiative/Action Plan, EeMI/EeMAP[3]) desenvolvidos desde 2018 pela Federação Hipotecária Europeia e apoiada pela Comissão Europeia (CE) é um importante sinalizador de tendência. A título de exemplo, no âmbito do EeMAP, o Banco Europeu de Investimento (EIB) e a União de Créditos Imobiliários (UCI) se uniram para gerar uma carteira de financiamento ecológico de €100 milhões, que promova a construção de novos edifícios de apartamentos com elevada eficiência energética e, também, a reabilitação imóveis já existentes na península Ibérica, estimando, com esses investimentos, uma economia de energia de 43,7 GWh. O EIB adquire a tranche sênior na securitização dessa carteira.

Este tipo de iniciativa voltada para a constituição de uma “carteira hipotecária verde” poderia ser deflagrada aqui pegando carona na trajetória de crescimento das emissões locais de títulos verdes e sustentáveis (ambientais e sociais) iniciadas em 2015, mas ainda concentradas nos setores de energia renovável, biotecnologia e agrícola. Em 2019, somente entre os títulos registrados na Plataforma da B3, foram 15 emissões de green bonds, sendo 14 debêntures e 1 CRI, no total de R$ 5,2 bilhões. Segundo a Sitawi[4], as emissões totais já ultrapassam 40 e R$ 12 bilhões para projetos e ativos verdes. As cifras mundiais de títulos e créditos verdes superaram a marca de US $257 bilhões em 2019 e reiteram o potencial de crescimento desse mercado no Brasil. O atual patamar de taxas de juros no país abre espaço para um maior desenvolvimento dos títulos corporativos, incluindo aí, sem dúvida, os títulos verdes.

Por enquanto, a única iniciativa local de certificação com alguma conexão com o crédito é o Selo Casa Azul da Caixa que classifica e certifica projetos residenciais, de acordo com critérios (identificadores) obrigatórios e opcionais, que cobrem desde itens de eficiência energética e gestão eficiente da água, até aspectos de desenvolvimento social e qualidade urbana. Com baixa adesão até 2019, este Selo foi recentemente remodelado e passa a contar com a vantagem de celeridade no processo de análise e aprovação e com a possibilidade de redução da taxa de juros no âmbito do SBPE. Sua adesão é ainda voluntária e não inclui mecanismos de redução efetiva da taxa de juros para a Habitação de Interesse Social (HIS).

A questão da HIS no contexto da sustentabilidade é mais complexa porque exige um crédito maior – a inclusão de eco tecnologias em geral representa ainda um custo maior que a construção tradicional – em condições mais acessíveis, já que envolve famílias com rendas exíguas. Necessita, portanto, de um funding a menor custo e/ou de subsídios para viabilizar sua equação. Não obstante, a crescente consolidação das hipotecas verdes na América Latina – a exemplo do México, Chile, Peru e Colômbia – demonstra sua viabilidade.

No México o modelo adotado adiciona um valor extra ao financiamento para viabilizar a incorporação de tecnologias, variando conforme a renda e a economia propiciada nos custos de manutenção da unidade. A lógica é que o correspondente aumento na prestação é compensado justamente por essa economia, que incrementa a renda disponível das famílias.  Desde 2011, sua contratação passou a ser compulsória no âmbito do Infonavit. Esta iniciativa ganhou o prêmio do World Habitat para soluções inovadoras, sustentáveis e escaláveis em 2012.

No Chile, Peru e Colômbia as hipotecas verdes são oferecidas com taxas de juros diferenciadas, reduzidas. No caso do Chile, por exemplo, as Ecoviviendas de Banco de Estado, certificadas pela Agencia de Sostenibilidad Energética, auferem taxas anuais de juros entre 1,79% e 4,55%, contra taxas que variam entre 1.99% e 4.75% nas linhas tradicionais. No Peru, às taxas diferenciadas ainda são agregados subsídios governamentais para HIS (Bono Mivivienda Verde). Lá, sua criação em 2014/2015 envolveu a gradual implantação de sistemas de gerenciamento de risco ambiental e social nos bancos, a partir do Fondo Mivivienda. Na Colômbia, além das hipotecas verdes, Bancolombia oferece também a alternativa de leasing e linhas especiais para incorporadores que tenham certificação LEED ou EDGE.

Notadamente no que tange a HIS, a adoção de eco tecnologias não encerra apenas uma preocupação ambiental, mas, também, com a capacidade da família de manter sua moradia. Segundo a Pesquisa de Orçamento Familiar (POF 2017/2018, IBGE), famílias com rendimentos de até R$ 1.908,00 consumiam 39,2% de seus rendimentos com despesas habitacionais. Isoladamente as despesas com energia elétrica representam 4,6% da renda dessas famílias e 3,9% da renda das famílias na faixa imediatamente superior (R$1.908,00 a R$2.862,00). Mesmo no Faixa 1, com prestações tão pequenas, a elevada inadimplência tem como uma de suas hipóteses explicativas o excessivo custo com a manutenção da moradia relativamente à renda dessas famílias[5]. Reduzir, entre outras despesas, aquelas relacionadas ao consumo de energia, nos médio e longo prazos, é fundamental para manter as despesas com o morar em níveis suportáveis para as famílias de baixa renda.

A lógica é que: casas sustentáveis contribuem para créditos menos arriscados e mais sustentáveis, à medida que aumentam o valor de mercado do imóvel e contribuem para a redução das despesas de consumo, logo, para a capacidade do mutuário de fazer frente ao pagamento das prestações do financiamento. Esta lógica embasa a iniciativa europeia que, disposta a coletar evidência empírica que dê sustentação a este rationale, criou o projeto Energy efficiency Data Protocol and Portal (EeDaPP), cujo primeiro relatório (ago/2018) aponta para uma correlação negativa e significativa entre eficiência energética e a probabilidade de inadimplir.

É fato contudo que, a despeito da sigla ESG (Environmental, Social and Governance) estar em alta, ainda se observa certa distância entre as expectativas/narrativas e a prática dos agentes ou a disposição de muitos investidores de renunciarem a retorno em prol da sustentabilidade. Enquanto as instituições financeiras em todo o mundo vêm reiterando sua disposição para incluir critérios ambientais em suas análises e decisões de investimento (IFC, FELABAN e EBF, 2017)[6], um novo estudo internacional, recém publicado por 18 Ongs ambientalistas – Five Years Lost: How Finance is Blowing the Paris Carbon Budget[7] – alerta que bancos, fundos de pensão, gestores de investimento, seguem financiando projetos poluentes, que expandem os combustíveis fósseis. 

É preciso, portanto, que os setores produtivos e os sistemas financeiros incorporem de modo mais efetivo as preocupações socioambientais em seus processos, produtos e estratégias. As pressões nesse sentido tendem somente a aumentar depois da experiência da pandemia do Covid-19 e à medida que nos aproximamos de 2030, com pouco avanço fático para o alcance das metas estabelecidas. Outro sinalizador: na COP 25, realizada ano passado em Madri, mais de 600 investidores institucionais, que controlam US$ 37 trilhões em ativos, assinaram um compromisso com as metas do Acordo de Paris para transição para uma economia de baixo carbono. Não há dúvida de que esse é o caminho. Os nossos sistemas de financiamento habitacional (SFH) e imobiliário (SFI) devem se alinhar a essa tendência.


[1] https://www.iea.org/reports/globalabc-regional-roadmap-for-buildings-and-construction-in-latin-america-2020-2050

[2] GlobalABC Regional Roadmap for Buildings and Construction in Latin America 2020-2050.

https://www.iea.org/reports/globalabc-regional-roadmap-for-buildings-and-construction-in-latin-america-2020-2050. De acordo com o BID, o setor habitacional sozinho responde por 16% do consumo total de energia e 7% das emissões de efeito estufa na AL. InterAmerican Development Bank. Financiamiento del mercado de vivienda en América Latina y el Caribe. Documento para Discusión Nº IDB – DP- 519. June, 2017, p.14.

[3] https://ec.europa.eu/energy/sites/ener/files/documents/luca_-_eemap_presentation.pdf

[4] http://www.sitawi.net

[5] Arthur Acolin, Marja C. Hoek-Smit e Claudia Magalhães Eloy. High delinquency rates in Brazil´s Minha Casa Minha Vida housing program: possible causes and necessary reforms. Habitat International. 2018. Disponível em https://www.sciencedirect.com/science/article/pii/S0197397517312572?via%3Dihub.

[6] https://www.ifc.org/wps/wcm/connect/0a419cfa-2959-403c-8403-044f6b3be04b/Green+Finance+Report+2017_2019.pdf?MOD=AJPERES&CVID=mGxjRRO

[7] https://urgewald.org/sites/default/files/media-files/FiveYearsLostReport.pdf

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