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O impacto da COVID-19 na construção

Ana Maria Castelo, em 13.05.2020

Em janeiro ainda parecia algo distante, afinal não sabíamos a dimensão que tomaria. Em março, a Covid-19 chegou com força e a maioria dos estados do país entraram em um sistema de quarentena com o fechamento de estabelecimentos voltados para atividades não essenciais. Em maio, algumas cidades apertaram ainda mais o isolamento determinando o lockdown.

A construção é atividade essencial? No último dia 7 de maio foi assinado o decreto presidencial que classificou a construção civil como um serviço essencial ao país. Antes disso, no entanto, o setor já estava incluído entre essas atividades em grande parte dos estados. 

O levantamento da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) indicou que no início de maio não havia determinação de paralisação nas regiões Sudeste, Centro-Oeste e Sul, com exceção do Paraná. Na região Norte em alguns locais e no Pará as atividades estavam paralisadas. No Nordeste, o quadro é mais crítico: no Ceará, Maranhão e Pernambuco apenas obras públicas consideradas essenciais puderam continuar em andamento, enquanto no Piauí todas as obras estão paradas.

A pesquisa da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), efetuada entre os dias 7 e 8 de maio com 36 incorporadoras associadas, que representam grande parte das maiores empresas do setor, apontou que apenas 6% das obras em andamento estavam paradas.

No entanto, mesmo que não tenha havido proibição para as atividades continuarem em grande parte do país, o setor está sendo bastante impactado pela Covid-19.

No mercado imobiliário, se grande parte das obras está em andamento, o mesmo não se pode dizer em relação às vendas, que não são atividades essenciais e os estandes estão fechados. Assim, negócios deixam de ser realizados e novos projetos foram adiados. Além disso, a disseminação da Covid-19 ainda poderá provocar o fechamento de muitos canteiros. O segmento de serviços especializados, que envolve as obras de preparação de terreno, de instalações elétricas, hidráulicas e obras de acabamento, tem sido impactado pela paralisação de obras de reformas residenciais e pelo adiamento de novas obras. Na infraestrutura, o cronograma de leilões e concessões provavelmente será revisto. E finalmente, se as obras estão caminhando, as áreas administrativas da maioria das empresas entraram em férias ou home office.

De fato, a Sondagem da Construção da FGV IBRE realizada em abril apontou que as empresas estão sendo afetadas negativamente ou muito negativamente pela redução da demanda e paralisação provocadas pela pandemia.

Com a deterioração no ambiente de negócios e a retração da demanda, a Confiança dos empresários da Construção (ICST) registrou em abril a maior queda mensal, já considerando os ajustes sazonais, desde que a pesquisa começou a ser realizada em junho de 2010. Dessa forma, o ICST alcançou novo mínimo histórico, superando o pior resultado da crise 2014-18, atingido em abril de 2016.

Vale lembrar que antes da Covid-19 e a fase de isolamento social se espraiar pelo país, a construção estava no início de um movimento de retomada, depois de registrar retração de 30% entre 2014 e 2018. Em 2019, houve crescimento de 1,6% e as projeções para o ano de 2020 apontavam uma taxa de expansão da ordem de 3% para o PIB setorial.

A Sondagem mostrou uma mudança brusca do cenário em todos os segmentos da construção, atingindo mais fortemente o segmento de Edificações.  

A confiança empresarial foi atingida em seus dois componentes, o que capta a percepção em relação ao momento atual (ISA) e o que indica as expectativas (IE) para os próximos três meses.

O ISA está refletindo a piora no ambiente de negócios observada desde o começo da pandemia. A recuperação da atividade ainda estava muito no início, assim, ao contrário de 2008 quando o setor se encontrava no auge do ciclo de crescimento, agora as bases da recuperação são muito frágeis. Mas o que mais preocupa é a perspectiva de o ciclo se inverter novamente por conta da queda na demanda. Em janeiro, 38% dos empresários apontavam crescimento da demanda nos três meses seguintes contra 9,5% que sinalizavam queda. Em abril, apenas 5,9% esperavam crescimento, enquanto 48,6%, já esperavam queda para o mesmo período.

É possível a reversão do ciclo que mal se iniciava? Certamente haverá uma forte retração em 2020, que não atingirá apenas o segmento formal. A parcela do setor comandada por obras de pequenas reformas e pela autoconstrução deverá sofrer um impacto ainda maior, em decorrência da maior vulnerabilidade do mercado informal.

A demanda por novos imóveis já sofreu um revés pelo simples fechamento dos estandes, mas a retração deve prosseguir mesmo após o fim do isolamento, acusando a forte redução do emprego e da massa de rendimentos no país, que levarão tempo para recuperar.

Os números da produção de materiais de construção em março, mês atingido apenas parcialmente pela quarentena, já acusaram uma retração expressiva: 5% na comparação com março de 2019. As vendas de cimento caíram 4% na mesma comparação.

Difícil saber como será a saída da crise. As empresas da construção preveem que serão impactadas em média por 4 meses e levarão 5,8 meses para se recuperar, o que significa que apenas no final do primeiro trimestre de 2021, o setor voltaria ao patamar do início de 2020.

É difícil esperar que em 2021 ocorra algo como em 2009, quando impulsionado pelo Programa Minha Casa Minha Vida, pela expansão do crédito imobiliário e pelo fortalecimento dos investimentos em infraestrutura via PAC, o PIB setorial avançou 7%. Mas indiscutivelmente o setor pode ter um papel importante na retomada do crescimento, a partir de uma agenda voltada para a infraestrutura.

O FGTS, os saques da MP 946/2020 e o Covid-19

Claudia Magalhães Eloy em 23.04.2020

A Medida Provisória Nº 946 editada em 7 de abril de 2020, disponibiliza saques extras aos titulares de conta vinculada do FGTS (ativa e/ou inativa), a partir de 15 de junho de 2020 até 31 de dezembro de 2020, sujeitos ao limite de R$ 1.045,00 por trabalhador, tendo sido adotada no âmbito das medidas emergenciais decorrentes da crise do Coronavírus. Não obstante o seu mérito neste momento, como socorro financeiro aos cotistas, absolutamente adequada ao caráter de pecúlio do Fundo, esta medida se soma à autorização anterior (MP 889/2019 convertida na Lei No. 13932/2019), que permitiu aos trabalhadores retirarem até R$ 500,00 de cada uma de suas contas, ativas e inativas[1]. Esses saques “imediatos” decorrentes somaram R$ 37,6 bilhões entre setembro e dezembro de 2019 e outros R$ 130 milhões entre janeiro e fevereiro deste ano (os dados de março ainda não estão disponíveis, mas devem alterar pouco o volume já sacado[2]).

A autorização de saque atual difere da anterior por estabelecer um limite por trabalhador, independentemente do tipo ou quantidade de contas vinculadas a ele. Difere ainda pelo fato de não se restringir a um estímulo ao consumo, mas situar-se em contexto de queda abrupta de renda. O presente artigo visa estimar o impacto dos novos saques extras no FGTS, com base na distribuição atualizada dos saldos das contas vinculadas e, ainda, refletir sobre os demais impactos prováveis no Fundo, no contexto econômico em mutação pelo Covid-19.

Os dados atualizados das contas vinculadas mostram 60,9 milhões de cotistas e um saldo em depósitos de R$397,4 bilhões. Sua distribuição, que pode ser visualizada no gráfico abaixo, segue significativamente concentrada – 50% dos cotistas detém 2,1% desse saldo, enquanto 15% do topo (cotistas que detém mais de R$10mil na soma de suas contas ativas e inativas) concentram 76,7% dos depósitos.

Fonte: FGTS. Elaboração própria.

Um limite de saque de R$1.045,00 por trabalhador pode produzir, potencialmente, R$ 40,3 bilhões de saques extras do Fundo, no segundo semestre deste ano. Vale notar que, assim como ocorreu com os saques imediatos (MP 889), está previsto o crédito automático para conta de depósitos de poupança de titularidade do trabalhador na CAIXA[3]. Cabe ao trabalhador se manifestar negativamente ou solicitar o desfazimento do crédito[4]. Esse dispositivo, associado, sobretudo, à necessidade de recursos em decorrência da crise do Coronavírus, sugere que os saques podem atingir seu limite potencial.

A fim de denotar a importância do limite de valor de saque estabelecido, a título de exercício, um limite ampliado para R$2 mil resultaria em saques potenciais de, aproximadamente, R$ 53 bilhões. Elevando-se o limite de saque para R$5 mil por trabalhador os saques poderiam alcançar R$125 bilhões, valor superior às disponibilidades – R$ 114,1 bilhões registradas em outubro de 2019, atualizados para R$ 112,8 bilhões, na previsão para 2020[5]. Uma ampliação do limite de saque comprometeria, portanto, a sustentabilidade do Fundo como funding.

Vale ressaltar que as perspectivas para o FGTS se encontram agravadas pelo atual cenário. Em primeiro plano, pela queda da arrecadação bruta. A arrecadação tinha apresentado um bom desempenho em 2019, somando R$128,7 bilhões, contra R$120,7 bilhões em 2018 e R$ 123,5 bilhões em 2017. Janeiro e dezembro são dois meses de tradicional pico das arrecadações e entre dezembro de 2019 e janeiro de 2020 o FGTS arrecadou R$ 26,6 bilhões[6]. A expectativa de redução nas arrecadações decorre, a partir de agora, de três fatores:

i) diferimento dos recolhimentos ao Fundo por três meses (março a maio), que a princípio serão quitados ainda este ano, entre julho e dezembro, nesse caso com efeito apenas sobre o fluxo mensal, salvo novas carências e prorrogações (MP 927/2020);

ii) redução de jornada de trabalho e salários por até 90 dias e suspensão temporária dos contratos de trabalho por até 60 dias (MP 936/2020, que instituiu o Programa Emergencial de Manutenção do Emprego e da Renda) com correspondente redução no recolhimento ao Fundo[7];

iii) aumento do desemprego, cuja extensão e magnitude dependem da gravidade da recessão que virá. Ainda que os trabalhadores informais e autônomos sejam os mais atingidos, público que não integra o FGTS, os trabalhadores celetistas, notadamente dos setores de comércios e serviços tendem a ser também duramente afetados. A título de referência, esses dois setores foram responsáveis por 47% da arrecadação bruta do Fundo em janeiro/2020[8].

Infelizmente, a crise do Covid-19 tende a afetar a economia brasileira de forma ainda mais profunda, em decorrência da situação prévia de baixo dinamismo e dificuldade para recuperação dos níveis de produção anteriores à recessão de 2015/16. A taxa de desemprego que ainda era alta, mas vinha caindo lentamente – os saques do FGTS por demissão sem justa causa somaram R$ 11,3 bilhões entre janeiro e fevereiro de 2020, um volume menor que o registrado no mesmo período de 2019, de R$13,4 bilhões – voltará a crescer. Estudo recente do IBRE FGV, estima que a perda de empregos pode chegar a 6 milhões[9]em um cenário factível, sendo que no segundo trimestre deste ano pode haver já uma perda de 4,4 milhões de empregos.

O orçamento do FGTS elaborado em fevereiro para o quadriênio 2020/2023[10], previa um volume de saques anuais em torno de R$145,2 bilhões, inferior aos R$163 bilhões sacados em 2019 e abaixo do patamar das arrecadações (R$145,9 bilhões em média). Em função dos saques imediatos autorizados pela MP 889/2019 a arrecadação líquida do FGTS no ano passado já foi negativa, em R$ 34,2 bilhões. Seu reflexo aparece na queda do volume de depósitos vinculados: de R$ 420,6 bilhões em out/19 para atuais R$ 397,4 bilhões. A análise aqui tecida sugere que, neste ano de 2020, a arrecadação líquida tende a apresentar desempenho pior.  

É necessário, portanto, cuidado.  O acesso ao crédito habitacional pelas famílias com rendas de até R$ 4mil ainda depende, exclusivamente, dos orçamentos do FGTS destinados à habitação popular.

As opiniões expressas neste artigo são de responsabilidade exclusiva do(s) autor(es), não refletindo necessariamente a opinião dos demais colaboradores deste blog.


[1] O limite de saque pode ser elevado até o limite de 1 Salário Mínimo caso o saldo da conta vinculada fosse, na data de publicação da MP, igual ou inferior a esse valor, alcançando assim a totalidade do saldo e zerando a conta. (Parágrafo 1º do Art.6º). A referida Lei autorizou, ainda, a qualquer tempo, o saque de conta cuja saldo seja inferior a R$ 80,00 (oitenta reais) e que esteja sem movimentação de depósitos ou saques por pelo menos 1 ano (Inciso XXI do art. 20). Fonte: FGTS.

[2] Estima-se que, com esses saques, as 150 milhões de contas inativas com saldo até 1 Salário Mínimo existentes em jul/19 devem ter sido praticamente zeradas até o momento, devendo haver ainda um resquício de contas inativas, notadamente nas faixas de saldo acima de 4 SM – cerca de 218 mil contas em jul/19.

[3] Alternativamente, o crédito poderá ser feito em conta bancária de titularidade do trabalhador, em qualquer outra instituição financeira, por ele indicada, sem custo de cobrança de tarifa de transferência.

[4] Fontes: https://agenciabrasil.ebc.com.br/economia/noticia/2020-04/governo-transfere-pispasep-para-o-fgts-e-permite-saque-de-r-1045

[5] Segundo o orçamento financeiro plurianual. Desse total, R$33,4 bilhões correspondiam à reserva obrigatória do Fundo de Liquidez.

[6] Em fev/20, último mês reportado, a arrecadação foi de R$10,6 bilhões.

[7] Ainda, não há recolhimento de FGTS sobre a ajuda compensatória mensal paga pelo empregador em decorrência da redução de jornada de trabalho e de salário ou da suspensão temporária de contrato de trabalho (Inciso V, § 1º, Artigo 9º). Outro aspecto a ser analisado é que pode haver pressão pela antecipação dos saques: a nova MP estabelece que serão permitidos a partir de junho de 2020, enquanto o período entre a interrupção temporária do contrato de trabalho e o pagamento do complemento de renda descrito na MP 936/2020, pode chegar a 40 dias, visto que o empregador tem até 10 dias para comunicar a interrupção e o governo 30 dias para começar a efetuar os pagamentos. Nesse sentido, se aventada a antecipação dos saques do FGTS, seria preciso ponderar o impacto no fluxo ocasionado pelo diferimento autorizado pela MP927. Uma solução alternativa poderia ser antecipar apenas para os trabalhadores com saldo até R$1.045,00.

[8] Excluindo-se aí já o segmento de serviços de saúde e serviços sociais.

[9] https://www1.folha.uol.com.br/mercado/2020/04/estudo-aponta-que-pandemia-pode-ate-dobrar-o-desemprego.shtml?origin=folha

[10] Resolução No. 955/2020. http://www.in.gov.br/web/dou/-/resolucao-n-955-de-19-de-fevereiro-de-2020-245564408

A transferência do PIS-PASEP para o FGTS – MP 946

Claudia Magalhães Eloy em 16.04.2020

A Medida Provisória 946/2020 autorizou, temporariamente, saques extras do FGTS e extinguiu o Fundo PIS-PASEP, determinando a transferência do seu patrimônio para o FGTS (programada para 31/05/2020). Segundo sua exposição de motivos:

“O movimento busca permitir ao FGTS dispor dos recursos ainda não reclamados do Fundo PIS-PASEP para a abertura de um novo ciclo de saques imediatos de contas individuais do Fundo de Garantia – sem comprometer as demais operações do Fundo – no momento de soma de esforços para manter a economia em funcionamento durante a emergência de saúde pública do Covid-19.”

Diante da emergência do Covid-19 já era natural supor que haveria alguma liberação do FGTS e, considerando as propostas de saque em discussão, é importante destacar, do ponto de vista da sobrevivência do FGTS como funding dedicado ao financiamento da habitação popular, que se tenha limitado os saques a R$ 1.045,00 por trabalhador.

Este artigo se volta para a análise da transferência do Fundo PIS-PASEP para o FGTS, preservando o patrimônio acumulado nas contas individuais dos seus participantes. Esta transferência fundamenta-se, principalmente, na possibilidade de trazer liquidez adicional, reforçando as disponibilidades do FGTS. Não obstante, alguns aspectos, a seguir debatidos, devem ser considerados.

O Fundo PIS-PASEP é constituído com os recursos do Programa de Integração Social (PIS) e do Programa de Formação do Patrimônio do Servidor Público (PASEP)[1] e não tem relação com o abono salarial pago anualmente aos trabalhadores. Segundo o último Relatório de Gestão[2] publicado, o PL deste Fundo era, em jun/2019, de R$23,2 bilhões, valor 33,39% inferior (em valor nominal) ao registrado no final do exercício anterior, em decorrência da Lei nº 13.677/2018, que possibilitou a liberação dos saques para todos os cotistas temporariamente, até 28 de setembro de 2019. Isso provocou aumento expressivo do saque de cotas no exercício 2018-2019 em relação ao anterior, como será detalhado mais adiante. Em seguida, a MP nº 889/2019 tornou disponível a qualquer titular da conta individual dos participantes do PIS-PASEP o saque integral do saldo a partir de 1º de setembro de 2019, sem restrição de prazo. A posição mais atualizada do PL do Fundo PIS-PASEP, estima volume em torno de R$21,5 bilhões em fins de março/2020[3] (R$ 1,7 bilhões a menos que a posição de jun/19).

Conforme já mencionado, a MP 946 estabelece a migração das contas vinculadas individuais dos participantes do Fundo PIS-Pasep enquanto permanece garantida a livre movimentação pelos detentores dessas contas, sendo permitido aos participantes (ou a seus dependentes ou sucessores, no caso de falecimento) o saque integral do saldo[4]. No exercício 2018/2019 (posição encerrada em jun/2019) os saques totalizaram R$12,5 bilhões, com aumento de 144,5% do saque de cotas (principal) em relação ao período anterior[5]. A redução no número de contas, que era gradual até 2016 (havia 28,7 milhões de contas no exercício 2016/2017, acelerou nos dois últimos dois exercícios, especialmente no último, de 2018/2019, restando, em jun/2019, 11,9 milhões de contas ativas[6] com saldo médio de R$1.833,92[7].

Assim, embora a edição da Medida se baseie na “ociosidade” dos recursos do Fundo PIS-PASEP[8], o exercício de 2018/2019 mostra um movimento importante de saques. Ou seja, o reforço de caixa para o FGTS advindo da migração dessas contas tende a ser tanto menos significativo, quanto maior for o volume de saques efetivamente realizado pelos detentores dessas contas ao longo dos próximos meses.

Pode haver um baixo nível de saques (considerando a hipótese de que quem queria sacar já o fez); uma certa repetição do nível de saques ocorrido entre julho de 2018 e junho de 2019, na casa dos R$ 13 bilhões; ou mesmo, um incremento.

A hipótese do incremento é corroborada, primeiramente, pela própria necessidade decorrente das perdas de renda e emprego causadas pelo Covid-19 (sobretudo considerando que, em jun/2019 a maior parte das contas estava no âmbito do PIS (87,3%), e não do PASEP (12,7%), onde os detentores são servidores públicos e têm estabilidade). Ademais, pode também advir de outros dois fatores: a maior facilidade de resgate com a unificação dos saques na Caixa/FGTS e, ainda, pela divulgação da nova MP que, inclusive, estabelece que recursos do PIS-PASEP não sacados até 1º de junho de 2025, passarão automaticamente para a União (Artigo 5º). Um volume de saques, nos próximos 12 meses, 20% superior ao ocorrido no período 2018/2019, deixaria, ao final um reforço líquido no FGTS em torno de apenas R$ 6,5 bilhões (considerando que a posição atual do Fundo PIS-PASEP é de R$ 21,5 bilhões). Isso sem considerar possíveis receitas e custos ao longo dos próximos meses, incluso custos tecnológicos e operacionais decorrentes da migração.

No quesito liquidez, em jun/2019, havia apenas R$3,8 bilhões em caixa e equivalentes de caixa no Fundo PIS-PASEP[9]. A maior parte dos ativos – R$19,1 bilhões (82% do total) – estava constituída por carteiras de empréstimos, sendo R$ 18,2 bilhões alocados em empréstimos e recebíveis administrados pelo BNDES[10]. A MP 946 autoriza os agentes financeiros do Fundo PIS-PASEP a adquirirem[11] os ativos do Fundo PIS-Pasep que estiverem sob sua gestão, líquidos de quaisquer provisões e passivos diretamente relacionados aos ativos adquiridos. É preciso garantir que, sobretudo no caso do BNDES, essa aquisição ocorra, caso contrário o FGTS passa a assumir o risco de liquidez se a demanda por saques vier a descasar do retorno dessa carteira.  

Em suma, embora a extinção do Fundo PIS-PASEP (salvaguardando o patrimônio de seus cotistas) seja uma medida salutar no sentido de ir eliminando fundos antigos, que carregam estruturas e custos de gestão, o benefício da sua transferência para o FGTS vai depender dos ativos efetivamente transferidos e, principalmente, do comportamento – volume e ritmo – dos saques dos cotistas do PIS-PASEP a partir de agora.

Neste momento, sem perder de vista que o FGTS constitui, sem dúvida, pecúlio de seus cotistas, mas, considerando o papel do Fundo no financiamento à habitação popular, é preciso acompanhar o impacto de várias tendências concomitantes e consideráveis. De um lado, maiores saídas: nova rodada de saques extraordinários até o limite de R$1.045,00 por trabalhador, na sequência da liberação dos saques “imediatos” que somaram (até fev/2020), R$37,8 bilhões, agravada pelo aumento de saques por demissão sem justa causa. De outro, uma arrecadação menor: redução das contribuições em função da redução de salários, da suspensão temporária dos contratos de trabalho e perspectiva de queda significativa no nível do emprego formal, sobretudo nos setores mais atingidos. Este é, sem dúvida, um momento delicado para o FGTS.

As opiniões expressas neste artigo são de responsabilidade exclusiva do(s) autor(es), não refletindo necessariamente a opinião dos demais colaboradores deste blog.


[1] O Fundo PIS-PASEP, fundo contábil de natureza financeira, unificou recursos desses dois Programas conforme estabeleceu o Artigo 1º da Lei Complementar nº 26/1975. O artigo 239 da Constituição deu novo destino aos recursos referentes à arrecadação das contribuições devidas ao Programa de Integração Social – PIS e ao Programa de Formação do Patrimônio do Servidor Público – PASEP, que passaram, a partir de 05 de outubro de 1988, a custear o programa do seguro-desemprego e o abono anual. O Fundo PIS-PASEP contava somente com as receitas de suas aplicações para conceder os benefícios legais a seus participantes. Em razão da descontinuidade de destinação de arrecadação aos programas, os compromissos financeiros do Fundo PIS-PASEP (saques dos participantes e remuneração dos agentes) são cobertos pelos retornos das carteiras de empréstimos e financiamentos realizados pelo Banco do Brasil S.A., Caixa Econômica Federal e BNDES, e pela transferência de recursos advindas das participações no FPS.

[2]http://www.tesouro.fazenda.gov.br/documents/10180/318974/RelatorioGestaoPISPASEP2018_2019/8044b7be-f3af-4e59-a399-369ef2bbc7e8.

[3] Valor citado no pronunciamento do governo sobre a MP feito em 8.4.2020, disponível no youtube. A exposição de motivos da referida MP cita um PL atualizado de R$20 bilhões. Notícia veiculada pelo Estadão menciona um total de R$21,2 bilhões sendo R$ 4,26 bilhões do Pasep e R$ 16,89 bilhões do PIS. Fonte: https://economia.estadao.com.br/noticias/geral,governo-autoriza-saques-de-r-1045-do-fgts-a-partir-de-15-de-junho-e-extingue-pis-pasep,70003264390.

[4] Nova redação dada pela Lei 13.932/2019, que inclusive garante o direito de saque aos dependentes e/ou sucessores em caso de morte do titular (§ 4º e § 4º-A). Ademais, de acordo com a MP 946, cotistas que tenham saque autorizado do FGTS, caso sejam também detentores de contas vinculadas individuais de origem PIS ou Pasep, podem também sacá-las.

[5] No exercício anterior os saques haviam somado R$6,8 bilhões.

[6] Sendo 10,4 milhões no PIS e 1,5 no PASEP.

[7] 45% tinha saldo de até R$750,00.

[8] “os recursos ociosos sob uma estrutura podem ser utilizados para beneficiar quem precisa na outra neste momento crítico” (Exposição de Motivos da MP 946).

[9] Desses, 131 milhões estavam na rubrica “disponibilidades para pagamentos de saques” (recursos retidos) em jun/2019. Em jun/2018, essa rubrica contabilizava R$13,3 bilhões.

[10] Ao BNDES compete a aplicação dos recursos acumulados em operações de financiamento ao setor produtivo, conforme a Lei Complementar nº 19, de 25 de junho de 1974. A composição da carteira BNDES era: R$13,2 bilhões em projetos de infraestrutura (mobilidade urbana), R$4,7 em FINAME (máquinas e equipamentos) e o restante em outros programas. Conforme estabelece o § 1º, Inciso II do Art.4º da MP946: As operações a cargo do Banco Nacional de Desenvolvimento Econômico e Social – BNDES contratadas com benefício de subvenção econômica, sob a modalidade de equalização de taxas de juros, lastreadas em recursos do Fundo PIS-Pasep, permanecerão com as mesmas condições de equalização originárias, mantidas as demais condições dos créditos contratados junto a terceiros.

[11] Até 31 de maio de 2020, pelo valor contábil do balancete de 30 de abril de 2020 (Inciso I, Artigo 4º).

O Covid-19 e o sistema de crédito habitacional brasileiro

Claudia Magalhães Eloy, Henrique Bottura Paiva e José Pereira Gonçalves em 06/04/2020

O espraiamento do Coronavírus nos pegou a todos desprevenidos. Embora não seja possível ainda vislumbrar os impactos econômicos e sociais desta pandemia em sua total complexidade, este artigo busca iniciar uma reflexão sobre possíveis impactos da pandemia no nosso sistema de crédito habitacional. Não visa oferecer respostas, mas hipóteses de impacto que podem (ou devem) virar agendas de pesquisa e debate, insumo para a proposição de novas regulamentações ou medidas de mitigação por todos os agentes envolvidos, conforme os desdobramentos vão se fazendo conhecidos.

A fim de organizar a reflexão, as hipóteses são apresentadas de forma itemizada neste primeiro artigo. Artigos subsequentes buscarão o aprofundamento em algumas hipóteses selecionadas.

  1. O impacto na capacidade de pagamento das famílias:

A perda de rendimento das famílias é o impacto econômico mais alarmante da “Coronacrise”, posto pela necessidade de isolamento social e consequente paralisação de uma fatia importante da economia. Para os países em desenvolvimento e para os grupos mais vulneráveis nos países ricos, o efeito econômico mais imediato é de natureza humanitária, o qual consiste na dificuldade das famílias afetadas de obter seus meios de reprodução, como alimentos e medicamentos.

Em um segundo nível, há o impacto sobre o consumo, vindo de três frentes inter-relacionadas: i) do próprio fechamento dos negócios, que impede as vendas, ii) da redução da renda, que deve levar os consumidores a preferirem adiar gastos de consumo não essenciais, e iii) do endividamento, que reduz o consumo, seja ele porque se conseguiu tomar crédito para enfrentar a crise, seja porque dívidas anteriormente contraídas não poderão ser saldadas tempestivamente, e serão carregadas.

Com isso, o efeito final sobre a renda é em cascata, afetando diversos setores da economia através de suas interconexões, e é também cumulativo, já que diminuições na renda levam a retrações no consumo e no investimento que, por sua vez, levam a diminuições subsequentes na renda. O efeito final tem potencial devastador. Podem ser comprometidas tanto a recomposição das carteiras já constituídas, em virtude do aumento da inadimplência, quanto a concessão de novos financiamentos, dada a queda dos rendimentos.

O impacto sobre a renda, e, portanto, sobre a capacidade de pagamento das famílias, pode ser não apenas severo como também mais duradouro do que se supõe, a depender do desmonte engendrado pela crise. A extensão dos danos e a severidade da crise ainda não estão delimitados, e dependem da duração do isolamento e das medidas econômicas do governo. No atual cenário, considerando quarentena até princípios de maio, há estimativas de desemprego na casa dos 20%[1].

  1. O impacto no funding – captação de recursos:

O FGTS e as contas de poupança SBPE ainda constituem as principais fontes de recursos para o crédito habitacional. O FGTS, cujas disponibilidades chegaram a atingir volumes bastante expressivos, superiores a R$ 100 bilhões em dez/2018, vem passando por um processo de comprometimento, com novas possibilidades de saque sendo instituídas a cada momento, como é o caso do saque imediato, cujo volume alcançou cerca de R$ 38 bilhões entre setembro de 2019 e fevereiro de 2020, e do saque aniversário cujos valores começarão a ser retirados a partir de abril do corrente ano. A crise atual cria mais uma incógnita em relação ao comportamento da arrecadação líquida do FGTS, haja vista os impactos que vão ocorrer face a redução da atividade econômica e ao aumento do nível de desemprego.

Em relação aos recursos captados por intermédio do SBPE, havia o receio de perdas de captação face a reduzida competitividade da poupança frente aos demais ativos do mercado, como decorrência da redução dos rendimentos como consequência da queda da Taxa Selic. A questão da baixa rentabilidade permanece, mas a pandemia do Coronavírus impactou de forma tão acentuada os mercados, principalmente o mercado de capitais e o segmento de Fundos, que a aversão ao risco aumentou de forma significativa, devendo favorecer a Poupança que poderá voltar a se destacar como um porto seguro para os recursos dos investidores. Indício, embora ainda prematuro, é a captação líquida positiva registrada neste mês de março de R$ 8,25 bilhões: melhor desempenho do mês de março na última década, compensou em boa parte a captação líquida negativa acumulada nos meses de janeiro e ferreiro deste ano, de R$12,1 bilhões.

Os demais instrumentos utilizados para captar recursos voltados para o financiamento imobiliário (LIG, LCI e CRI) também deverão ser seriamente afetados pela nova dinâmica do mercado. Entre esses instrumentos, o CRI tende a sofrer os maiores impactos, tendo em vista que a maioria das emissões tem lastro corporativo e alguns setores, como é o caso dos Shoppings, estão sendo muito afetados em função da impossibilidade de manterem as lojas em funcionamento. Ademais, a perspectiva é de redução nas concessões e, consequentemente, da demanda por captação de recursos.

Os Fundos de Investimento Imobiliário (FII) que, em 2019, se destacaram tanto na atração de novos investidores como nos rendimentos que proporcionaram, já foram bastante afetados. Foram impostas perdas significativas aos detentores das cotas com perspectivas nada positivas para o corrente ano, tendo em vista que vários gestores já manifestaram que irão suspender o pagamento de dividendos que vinha sendo um dos seus principais atrativos. Também já foram registrados alguns cancelamentos de venda de cotas, travando a captação de novos recursos.

  1. Como os agentes financeiros estão reagindo:

Como forma de amenizar os problemas gerados pela pandemia, seguindo exemplo de outros países, o Brasil também buscou criar mecanismos que irriguem o mercado com um volume significativo de recursos. Dado o papel preponderante dos agentes financeiros para fazer com que os recursos cheguem aos indivíduos e às empresas, o Conselho Monetário Nacional editou normas[2] flexibilizando as condições de alocação de capital, de modo a aumentar a capacidade operacional desses agentes. Por sua vez, os bancos brasileiros começam a anunciar concessão de carência de pagamento para os mutuários: a Caixa ofereceu inicialmente uma carência de 60 dias nos contratos de pessoas físicas e jurídicas, mas em seguida ampliou para até 90 dias (SBPE e FGTS)[3], mesma carência já oferecida pelo Bancoob-Sicoob[4] e BRB[5]; outros bancos de 60 dias. A concessão da carência precisa ser solicitada pelo cliente pelos canais digitais ou pelas centrais de atendimento, por telefone.

Nos EUA, em 27 de março, o Coronavirus Aid, Relief, and Economic Security (CARES) Act estabeleceu moratória de 60 dias nas execuções e uma carência nos pagamentos das prestações de financiamento habitacional no âmbito das agências federais[6], por até 180 dias, passível de extensão por outros 180, para as famílias vítimas de dificuldade financeira em consequência do Covid-19. Os demais mutuários, cujas hipotecas estão no âmbito dos agentes privados, tais como bancos (25%), dependem das opções oferecidas por cada agente, ou negociadas no âmbito estadual. Os estados da California e Connecticut, por exemplo, realizaram acordos com grandes bancos para um período de carência das prestações e suspensão de execuções por 90 dias.

Na Inglaterra o Royal Bank of Scotland diferiu pagamento de prestações por 90 dias e muitos bancos estão cancelando novas concessões ou restringindo a famílias que não são compradores de primeiro imóvel, com redução de LTV para 75%, em alguns casos para 60%[7].

Embora não se saiba ainda qual a duração efetivamente necessária para as medidas, as carências já anunciadas no Brasil podem ser insuficientes, notadamente conforme a extensão da recessão que se seguirá. Novas medidas tendem a ser, sem dúvida, necessárias.

  1. Reação das famílias:

Conforme já mencionado, a perda de renda e emprego afeta a capacidade de pagamento da maior parte das famílias. No caso das famílias com contratos de financiamento habitacional vigentes, há agora a opção de solicitar carência no pagamento das próximas parcelas. De acordo com a Caixa, entre os dias 19 e 29 de março, já haviam sido feitas 890 mil solicitações de suspensão de pagamento de prestação e hoje superam a marca de 1 milhão. Mais de 2 milhões de pedidos de renegociação de dívidas em geral já foram contabilizados pela Febraban em todo o sistema até o momento.

Entre as famílias que recém adquiriram imóveis na planta começam as buscas por renegociações junto às incorporadoras que testarão, em última instância, a recente regulamentação dos distratos. Para as que estavam em vias de contrair um crédito, o momento é de reflexão. A procura por imóveis, as consultas e simulações por crédito habitacional já sofreram redução, enquanto processos de concessão em trâmite estão sendo suspensos – 15% em março – segundo a Abecip, a pedido dos clientes.

Para as famílias que já possuem um imóvel quitado parcial ou integralmente, o home equity (crédito com garantia imobiliária) pode ser uma alternativa para conseguirem liquidez nesse momento, seja para despesas pessoais ou para seus negócios. A modalidade aumenta as chances de viabilizar o acesso ao crédito, alongar a dívida e, principalmente, reduzir o custo.  Mais do que nunca é preciso uma boa regulamentação e política de esclarecimento para que as famílias compreendam os riscos envolvidos de perda do imóvel.

  1. Os segmentos provavelmente mais atingidos e o reflexo na expansão downmarket:

Os segmentos de renda moderada e baixa tendem a ser os mais atingidos, tanto pela ausência de reservas – poupança e investimentos – quanto pela perda de renda e emprego. Embora o impacto maior deva se dar, portanto, no âmbito dos bancos públicos, tende a comprometer, no médio prazo, na trajetória downmarket (expansão para rendas mais baixas) recém assumida pelos bancos privados. A trajetória downmarket que começou em meados dos anos 2000 com a focalização do FGTS na baixa renda e se acentuou a partir de 2010 com os subsídios do PMCMV para a Faixa 2 e depois 1,5, foi liderada inicialmente pelos bancos públicos, posto que circunscrita ao funding FGTS.  Alguns bancos privados que vinham acumulando expertise e consolidando o crédito habitacional como linha estratégica de negócios, com a recente queda da taxa Selic e consequente redução das taxas de juros no crédito SBPE, passaram a atender a Faixa 3 e, ainda timidamente, despertar o interesse para os decis superiores da Faixa 2 (limitada a rendas de R$4mil). Essa tendência tende a sofrer revés neste momento, com duração ainda difícil de estimar.

Ademais, segundo estudo recente da UFMG, o segmento com renda de até 2 SM tende a ser o mais afetado[8]. A renda emergencial aprovada na Câmara será insuficiente para compensar as perdas de renda e emprego desses estratos. Ainda que os bancos mantenham suas linhas abertas para esses segmentos, as famílias irão requerer mais subsídios – hoje providos exclusivamente pelo FGTS. Isso ocorre em um contexto em que grandes incorporadoras especializadas na baixa renda já vinham buscando redirecionar parte de seus lançamentos para segmentos de renda média (Faixa 4) e tende a reforçar esse movimento.

Riscos e tendências precisam ser ativamente monitorados e analisados, posto que seus efeitos se prolongarão após o fim da quarentena. Na Europa, a European Mortgage Federation e o European Covered Bond Council (EMF-ECBC) recém estabeleceram uma força tarefa especial (Task Force) COVID-19 para compilar estatísticas e iniciativas regionais e globais a fim de subsidiar análises sobre os impactos nos mercados de hipoteca locais. Seu objetivo é prover suporte e coordenação para um plano de recuperação deste mercado.

  1. Como reagirão aqueles que adquiriram (ou pretendiam adquirir) imóveis para renda:

Como afirmado acima, há possibilidade (ainda não plenamente concretizada, embora já iniciada) de redução severa no consumo, no emprego e na renda. Por si só, a redução na renda, que se acredita pode não ser de pequena magnitude, impõe o adiamento da decisão de compra. Em um cenário como esse, as despesas das famílias tendem a concentrar-se em itens essenciais e, embora a moradia o seja, a aquisição do imóvel não é. A compra de imóvel é considerada um investimento pelas famílias, mesmo que seja destinado à sua própria moradia, e essa decisão tende a ser adiada em momentos de incerteza.

A extensão do impacto sobre o setor habitacional depende da duração e, portanto, da severidade da crise. Caso a situação se prolongue o bastante, há sério risco no médio prazo de um alto nível de default não só na dívida imobiliária, como também nos aluguéis, o que pode impactar no valor de venda dos imóveis. Isso se daria por ao menos dois motivos.

Em primeiro lugar pela redução nas vendas, devida à queda na renda e, também, ao cenário de incerteza, o que leva ao adiamento das decisões de consumo e de investimento. Em segundo, pela pressão para baixo dos valores dos aluguéis, seja porque a renda menor influenciaria os novos contratos, seja pela renegociação de contratos vigentes frente a dificuldades de pagamento, seja, ainda, pelo aumento da inadimplência impactando o valor dos imóveis enquanto ativos.

Além disso, um terceiro motivo pode vir do aumento da oferta de unidades – estoque de encalhadas, retomadas pelos bancos e usadas colocadas à venda. O aumento do endividamento das famílias, sobretudo as que venham a perder seus negócios ou seus empregos. Isso poderia desencadear movimento de despoupança: famílias colocando ativos à venda.

Considerações finais:

O comportamento do crédito habitacional vai depender do tempo necessário de quarentena, pois além das questões aqui brevemente debatidas, boa parte do segmento da construção já suspendeu os novos lançamentos, procurando apenas terminar as obras já em andamento. Os compradores, por sua vez, estão impossibilitados de visitar as unidades que pretendem comprar. Ou seja, o mercado está caminhando para a paralisação, sinalizando a reversão de um ciclo de crescimento que vinha despontando.

Como fica claro, são diversos e bastante críticos os efeitos que se colocam como possibilidades de desdobramentos desencadeados pela crise do Coronavírus. De toda forma, a menos que haja encurtamento do período de paralisação da atividade econômica posto pela redução da ameaça sanitária (já que o encurtamento precoce desencadearia outros efeitos econômicos mais perversos, além de humanitários), o cenário não parece promissor e a ordem do dia é cautela. 

As opiniões expressas neste artigo são de responsabilidade exclusiva do(s) autor(es), não refletindo necessariamente a opinião dos demais colaboradores deste blog.


[1] https://epoca.globo.com/economia/para-setor-informal-miseria-vai-aumentar-de-forma-dramatica-diz-especialista-do-insper-24350186

[2] Nos últimos 20 dias foram 18 novos normativos. Vide, notadamente, as Resoluções CMN #4782, 4783 4784/2020.

[3] Tem direito ao benefício os contratos que estão em dia ou com no máximo duas prestações atrasadas e os clientes que não estejam em uso do FGTS para pagamento das parcelas.

[4] Os valores do período de carência são incorporados e diluídos nas parcelas seguintes.

[5] Durante a carência, serão cobrados apenas valores referentes ao seguro das operações e taxa de administração (R$ 25,00).

[6] Hipotecas asseguradas ou garantidas pelas GSEs (Fannie Mae, Freddie Mac) e pelo Federal Housing Administration-FHA, responsáveis por 65% do mercado. Outras agências federais são o Department of Veterans Affairs and the Department of Agriculture. Harvard Joint Center for Housing Studies (JCHS).

[7] https://www.bbc.com/news/business-52106119

[8] Débora Freire, Edson Domingues e Aline Magalhães, Cedeplar, 2020.

Risco Jurídico – o custo da incerteza

Teotonio Costa Rezende em 09.03.2020

Em se tratando de negócios, não há mais espaço, se é que algum dia houve, para a regra da garantia ‘soy yo’ e, nem tampouco da garantia do ‘fio do bigode’. Como muito bem dizia Benjamin Franklin, os direitos e os deveres de todas as partes têm, necessariamente, que ser explicitamente estabelecidos nos contratos e, complementamos, com o devido respaldo de leis e normas objetivas e transparentes. Não podemos nos escandalizar com a indignação do ‘Ingênuo,’ de Voltaire, que, diante de tantas formalidades se expressou: “Muito desonestos devem ser vocês, visto que é necessário tomar tantas precauções”. Verdade é que, para que o mercado funcione a contento, sem vantagens indevidas para nenhuma das partes, vale lembrar M. Foucault “O silêncio da lei não pode implicar a esperança da impunidade”.

A segurança jurídica é de extrema importância para o funcionamento de qualquer mercado, porém, nas operações de longo prazo, como é o caso do crédito imobiliário, referida segurança jurídica é vital. A segurança jurídica no mercado de crédito imobiliário é representada pelo binômio ‘Segurança para conceder o crédito’, ou seja, a certeza da validade e eficácia dos contratos e da ‘Segurança para recuperar o crédito’, isto é, a certeza de exequibilidade das garantias reais no caso de inadimplência do devedor.

Em se tratando de segurança jurídica, ao menos três pontos merecem atenção especial: i) As leis têm que ser claras o suficiente para serem apenas aplicadas, e não interpretadas;

ii) O papel do Poder Judiciário deve ser o de fazer cumprir a lei, tal qual esta estabelece, e não o de julgar de acordo com seu próprio conceito de justiça;

iii) O contrato precisa, efetivamente, `fazer lei entre as partes`, ou seja, salvo cláusulas ilegais, o pactuado deve ser cumprido, não importando eventuais diferenças de poder econômico entre as partes, isto é, fazer valer o ditado ‘o que é combinado não é caro’.

Neste particular, embora divulgado inicialmente em 1.764, ‘Dos delitos e das penas’, de C. B. Beccaria ainda é muito atual, valendo destacar, neste aspecto, sua frase “Nada mais perigoso do que o axioma comum de que é preciso consultar o espírito da lei. Adotar tal axioma é romper todos os diques e abandonar as leis à torrente das opiniões”.

É inquestionável que cada indivíduo, quer por uma questão cultural ou ideológica, quer por interesses próprios, tem sua maneira de ver o mesmo problema. Neste contexto, o espírito da lei estaria à mercê da boa ou má lógica do juiz. Assim, um mesmo problema teria diferentes soluções, a depender quase que exclusivamente da forma com que o juiz vê a situação, podendo ainda ser influenciado por um falso raciocínio ou pelo humor – bom ou mau – do julgador.

Nessa questão de o julgador julgar de acordo com a sua visão do ‘espírito da lei’, no caso brasileiro merece atenção especial a imensurável insegurança jurídica resultante do disposto no artigo 421 do Código Civil, quando os juízes associam a chamada ‘função social do contrato’ à ideia de que se deva fazer ‘justiça social’, gerando um risco adicional que é a politização do direito.

Nessa trilha, tomando por base a tese da função social dos contratos, alguns juízes têm revisado contratos de acordo com seus conceitos subjetivos de ‘justiça social’, sob o argumento político de proteger o fraco contra o forte, desconsiderando as condições pactuadas entre as partes e até mesmo o previsto em lei.

Considerando que o conceito de justiça social não é uma ‘ciência exata’, ou seja, varia de pessoa para pessoa, ou, o popular “cada cabeça uma sentença” – imagine, por exemplo, duas demandas absolutamente idênticas sobre o direito à propriedade rural, em que uma tivesse como juiz alguém com visão idêntica aos mais radicais representantes do agronegócios e, na outra o juiz fosse um simpatizante do Movimento dos Trabalhadores Rurais Sem Terra (MST). Obviamente as soluções seriam antagônicas, para problemas idênticos.

A possibilidade de ‘interpretar’ a lei de acordo com o conceito de justiça do julgador, desrespeitando explicitamente o pactuado em contrato, mesmo sendo todas as suas cláusulas transparentes e legais, traz uma insegurança jurídica imensurável, inserindo enorme instabilidade ao ambiente econômico. Por consequência, eleva os custos das transações para todos os que operam no mercado de crédito imobiliário. Isso porque, diante da incerteza de que o pactuado em contrato será respeitado pelo Poder Judiciário, os agentes econômicos, que são ‘seres racionais’, inserem no preço dos produtos-serviços os custos dessa incerteza, precificando-os, quase sempre, com base em um cenário de terra arrasada, ou seja, pela pior ótica, quando não optam simplesmente por reduzir a oferta voluntária de recursos.

Dessa forma, o custo de se ingerir nos contratos para se fazer ‘justiça social’, tem o efeito de ‘socializar os custos’, uma vez que estes acabam por serem pagos pela coletividade. Enfim, os bons pagadores arcam com os prejuízos causados pelos inadimplentes que foram beneficiados com a dita justiça social. Portanto, o bom senso recomenda que, desde que o contrato não contenha nenhuma cláusula ilegal, ele deva ‘fazer lei’ entre as partes, e que a melhor forma de o Poder Judiciário ‘fazer justiça social’ é seguir o código binário dos sistemas jurídicos (lícito-ilícito).

Dar ao juiz o direito de interpretar a lei e decidir de acordo com a sua `consciência’ é permitir que este exerça, ou, sem eufemismo, que este usurpe as funções do legislador. Por outro lado, se o julgador segue, à risca, a letra da lei, não estará sujeito a decisões arbitrárias e nem tampouco corre o risco de ser contaminado por posições e, muito menos, por interesses pessoais.

Mas, justiça seja feita, a insegurança jurídica não pode ser atribuída apenas à atuação do Poder Judiciário. No caso particular do crédito imobiliário, além de um emaranhado de leis e normas que regulam essas operações, não são raros os casos de falta de clareza e transparência em muitos desses textos legais.

Da mesma forma que a possibilidade de interpretação arbitrária das leis causa enormes prejuízos à sociedade em geral, e ao mercado, em particular, efeito similar decorre da existência de leis obscuras ou desatualizadas frente à atual realidade do mercado. Isso porque, não possibilitam sua aplicação sem interpretação e, a interpretação da lei é a alma para aplicação de decisões de cunho pessoal. Portanto, é imprescindível que as leis sejam claras, transparentes e precisas, para que o juiz se limite à constatação dos fatos e à determinação do cumprimento do que foi pactuado entre as partes.

Não estamos aqui defendendo a plena eliminação de riscos, haja vista que a existência de risco é imanente aos regimes de livre mercado. Isso porque, no mundo real, o risco existe para todos os tipos de atividades econômicas, ou seja, em termos de economia de mercado, qualquer que seja a operação comercial, o risco sempre estará presente. O economista norte americano Frank Knight expõe uma visão mais ampla sobre esta questão ao afirmar que, neste particular, o mercado apresenta duas variáveis – risco e incerteza.

No caso do risco, muito embora os resultados não sejam seguramente conhecidos, pode-se determinar a probabilidade de vários resultados potenciais, fato que possibilita uma análise matemática do grau de risco, podendo-se adotar medidas prévias para mitiga-los e, dessa forma, é minimamente possível, realisticamente, estimar os resultados esperados. Por sua vez, a incerteza advém de situações em que não se conhece a probabilidade de se obter os resultados desejados, significando que, nestes casos, não é possível, matematicamente, medir o grau de risco inserido nas alternativas de negócios.

Em uma verdadeira economia de mercado, investidores e empresários quase sempre decidem em um ambiente de risco e incerteza e, assim, avaliam o potencial dos possíveis retornos, isto é, antes de decidir por uma determinada linha de ação, é imprescindível avaliar os possíveis resultados e comparar o retorno potencial frente às probabilidades, inclusive de perdas. É neste contexto que a Insegurança Jurídica se insere nas operações de crédito imobiliário, isto é, como uma variável de incerteza de altíssimo peso para o custo e o funcionamento desse negócio.

Entendemos que, dada a relevância da segurança jurídica, o Governo Federal deveria eleger esse tema como prioritário, um autêntico ‘problema de governo’ e traçar uma meta-cronograma para promover forte impacto na insegurança jurídica, capaz de dar visibilidade não apenas aos agentes econômicos internos, mas também ao mercado internacional. Para tanto, seria recomendável constituir grupos restritos de experts, distribuídos por segmentos, para fins de se obter mais celeridade e efetividade.

No caso do crédito imobiliário, sem prejuízo de aprofundar as análises para identificar outros potenciais riscos, recomendável atuar de pronto sobre problemas já identificados como, por exemplo:

  • Capitalização de Juros – no caso brasileiro, este problema tem, no mínimo, um triplo agravante: i) interpretação equivocada do que seja capitalização de juros, confundindo-a com a simples utilização de fórmulas de juros compostos para o cálculo da prestação (e não dos juros). Assim, mesmo os juros sendo pagos nos respectivos vencimentos, não compondo a base para cálculo de novos juros, acredita-se existir capitalização de juros. Daí o imbróglio em relação à Tabela Price. Esse equívoco é estendido até mesmo ao SAC, cuja prestação não é calculada com fórmula de juros compostos. Assim, transmuta as restrições de capitalização de juros para a proibição de utilização de fórmulas de  juros compostos; ii) A existência de leis que restringem a capitalização de juros em período inferior a um ano, o que já é um grande atraso em relação aos mercados modernos; iii) Leis arcaicas, que remontam à época que sequer existia mercado de capitais, como é o caso do Decreto 22.626, de 1933.

Muito embora, pelo menos para as operações de crédito imobiliário, esse gravíssimo problema da capitalização de juros tenha sido sensivelmente mitigado a partir da Lei 11.977/2009, somente o foi para as operações de crédito imobiliário e, desde que realizadas por entidades do Sistema Financeiro da Habitação. Remanesce o problema para as empresas do setor da construção civil e demais setores da economia.

Embora seja um problema que causa prejuízos imensuráveis à sociedade brasileira, a solução passa por uma simples questão de vontade política, reeditando, por meio de lei específica, o disposto da MP 2.170/2001 que permite a capitalização de juros em qualquer período. De preferência que, nessa edição da Lei, seja suprimida a referência a “instituições integrantes do Sistema Financeiro Nacional”, de forma que a capitalização de juros seja permitida em qualquer situação, independentemente de quem sejam as partes envolvidas no negócio. Ou, então, a solução mais simples que seria o STF julgar constitucional o artigo da MP 2.170/2001 que trata da capitalização de juros, porém, neste caso, teria como ponto negativo de referida permissão ser restrita às instituições integrantes do Sistema Financeiro Nacional.

  • Hipoteca como garantia real – o Brasil é, talvez, o único país em que a hipoteca não é uma garantia real fato que, inclusive, tornou necessária a criação do instituto da Alienação Fiduciária. O ideal seria agilizar esforços para que, a partir do advento da Lei 13.097/2015 – Concentração de Atos na Matrícula do Imóvel, a hipoteca fosse blindada contra a tese de terceiros de boa-fé, somente sendo passível de ataques caso, anteriormente a ela, já houvesse registro de ônus na matrícula do imóvel.
  • Alienação Fiduciária – considerando os enormes benefícios que decorreram da adoção de referido instrumento, blindá-lo contra decisões que o coloca em risco, de forma a evitar que venha, a exemplo do que ocorreu com a hipoteca, deixar de ser garantia real.  

Dentre os riscos à estabilidade da Alienação Fiduciária pode-se destacar alguns como, por exemplo: i) O Cartório de Registro de Imóveis se recusar a realizar o registro da Consolidação da Propriedade, simplesmente mediante um expediente do devedor, alegando que não concorda com o valor que lhe está sendo cobrado; ii) Determinação para que a instituição financeira credora aceite a purgação da mora após a consolidação da propriedade e até a data do registro da arrematação. Isso, além da aplicação subsidiária do DL 70/66, muito embora a Lei 9.514/97 tenha um rito específico de execução extrajudicial para os contratos com garantia de alienação fiduciária, sendo que a referida lei permite a aplicação subsidiária do DL 70/66 exclusivamente para os financiamentos com garantia hipotecária; iii) Risco de contaminação do rito extrajudicial claramente explícito na Lei 9.514/97, por decisões que tenham por objetivo restringir o rito da execução extrajudicial prevista no Decreto-Lei 70/66.

  • Vícios construtivos, atrasos de obras e questões ambientais – responsabilização indevida da instituição financeira por conta de vícios construtivos, atrasos em obra ou até mesmo questões ambientais relativas à construção. É preciso que a lei estabeleça claramente a quem cabe essas responsabilidades, não deixando vácuo para que o Poder Judiciário ‘legisle’ sobre esses temas.
  • Devolução proporcional dos juros, nos casos de liquidação antecipada da dívida – há, também, casos em que a ambiguidade resulta da falta de visão e compreensão dos que elaboraram a lei, no que concerne a todas as variáveis envolvidas. Ao redigir um artigo, imaginam uma única interpretação para o fato que pretendem normatizar, desconhecendo seu alcance sobre outras vertentes do fato e até mesmo sobre outros fatos. Exemplo é o do parágrafo 2º do artigo 52 da Lei 8.078/90, que trata da devolução de juros proporcionais, nos casos de liquidação antecipada da dívida. O legislador não levou em conta a diversidade de situações, como na apuração da dívida no crédito imobiliário. Para as operações de crédito imobiliário, tanto na evolução normal da dívida quanto na liquidação antecipada, não se imputam juros ainda não incorridos e não há que se falar em devolução de juros proporcionais. No entanto, a ambiguidade do citado dispositivo legal leva a discussões sobre devolução proporcional de juros, mesmo naquelas situações, como é o crédito imobiliário, em que a dívida não inclui nenhum centavo de juros ainda não incorridos até a data da liquidação antecipada da dívida.
  • Proibição da perda total das prestações pagas, no caso de retomada do imóvel por inadimplência do devedor – o disposto no artigo 53 da Lei 8.078/90 tem dado margem para ações pleiteando a devolução das prestações pagas pelo devedor inadimplente, no caso de consolidação de propriedade de imóveis com garantia de alienação fiduciária. Isso, em face à redação do mencionado artigo: “Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado”.

Importa destacar que nesse artigo há dupla ambiguidade – falta de visão do alcance e dos impactos em outras modalidades de negócio, além de absoluta falta de clareza. O texto proíbe a perda total das prestações pagas, mas nem mesmo minimamente sinaliza em que condições e como se apuraria o valor das prestações a serem devolvidas ao devedor.

No tocante aos bens imóveis, provavelmente o legislador pretendeu proteger consumidores que, embora tivessem contrato de compra e venda, ainda não estavam na posse e gozo do móvel. Isso porque, na falta de regra, nos casos de desfazimento do negócio – por incapacidade de pagamento ou não aprovação de financiamento – o comprador ficava à mercê do vendedor que podia praticar atos abusivos, como retenção excessiva de valores já pagos. Inclusive, neste particular, foi regulamentado pela Lei 13.786/18.

No caso específico dos financiamentos imobiliários com garantia de alienação fiduciária, eventuais créditos ao ex-devedor, nos casos de consolidação da propriedade por inadimplência, estão claramente definidos na Lei 9.514/97 e, portanto, referido artigo 53 do CDC precisa ser adequado à realidade do mercado.

  •  Patrimônio de afetação – afastar riscos de decisões que desconsiderem o patrimônio afetado como, por exemplo, no caso de SPE em situações de falência. 

Se, dessa ação de mitigação do risco jurídico resultar pelo menos a superação do imbróglio da capitalização de juros, fazendo com que no Brasil, a exemplo do restante dos países desenvolvidos, a matemática seja uma ciência exata e que saiamos do Feudalismo e cheguemos ao Século XXI, já terá valido a pena o esforço.

As opiniões expressas neste artigo são de responsabilidade exclusiva do(s) autor(es), não refletindo necessariamente a opinião dos demais colaboradores deste blog.

A poupança vai desidratar?

Claudia Magalhães Eloy, Henrique Bottura Paiva e José Pereira Gonçalves em 02.03.2020

Com a Selic quebrando mais um recorde de mínima histórica – 4,25% a.a. – a poupança (nova) rende agora 2,98% a.a., abaixo da inflação que está próxima a 4%, gerando, portanto, perda real de valor com manutenção dessa tendência pelos próximos trimestres.

A evasão de recursos da poupança registrada no início de 2020 pode ser o prenúncio de uma trajetória de desidratação ou, em viés mais otimista, de que os resultados referentes à captação líquida das cadernetas de poupança no corrente ano não deverão ser muito expressivos, de modo que o crescimento do SBPE ficará restrito à rentabilidade da massa que permanece depositada. Algumas evidências apontam na direção da primeira hipótese:

  • em janeiro, mês em que se costuma observar sazonalmente a saída de recursos da poupança, a captação líquida foi negativa em R$ 9,8 bilhões, repetindo os fracos desempenhos deste mesmo mês em 2019 e 2016, quando houve perda líquida de R$9,4 bilhões e R$9,5 bilhões, respectivamente;
  • nos primeiros 21 dias de fevereiro, a captação líquida SBPE foi negativa em R$ 2,9 bilhões, sinalizando uma possível tendência de piora – nos últimos 3 anos a poupança apresentou perda líquida, em todo o mês de fevereiro, de R$ 2,8 bilhões (2019), R$ 586 milhões (2018) e R$ 486 milhões (2017).

Conforme pode ser verificado no gráfico a seguir, tradicionalmente, no mês de janeiro, é comum os saques superarem os depósitos. No entanto, o resultado nominal de janeiro é o maior da série, e em termos relativos é superado somente pela evasão observada em janeiro de 2016, quando as perdas corresponderam a 1,9% do saldo de dezembro e agora representaram 1,5%.

No mercado as opiniões se dividem entre os que apostam que as cadernetas de poupança devem continuar “despertando interesse, principalmente dos investidores mais conservadores”[1], enquanto o mercado financeiro faz a aposta contrária, na esteira da expectativa de fuga da renda fixa em direção aos ativos de maior risco, mas com potencial de gerar ganhos mais expressivos: entre os clientes de varejo tradicional, os de alta renda têm apenas 12,5% alocados em poupança, contra 68,2% no cômputo total, “abrindo espaço para novos produtos”.[2] Nesse sentido, os distribuidores de instrumentos financeiros vem reforçando suas equipes de especialistas para assessorarem clientes, além de propagandearem abertamente que as cadernetas perderam a competitividade.

Nesse contexto, releva destacar o otimismo expressado pela ABECIP[3] quando da apresentação do balanço do crédito imobiliário de 2019 e as perspectivas para 2020: sua projeção é de um saldo de poupança de  R$ 714 bilhões em dez/2020, resultado de uma captação líquida positiva de  R$ 28 bilhões, (similar ao de 2018 e cerca de 125% superior, em valores nominais, aos R$ 12,4 bilhões registrados em 2019.

Vale observar, ainda, que da captação positiva observada em 2019,  parte desse resultado pode ser atribuído  ao saque imediato do FGTS (entre setembro e dezembro o FGTS liberou cerca de R$ 37,7 bilhões), tendo uma parte desses recursos sido direcionada para as contas de poupança: esta que que até agosto apresentavam saídas líquidas de R$ 12 bilhões, no último quadrimestre do ano apresentou captação positiva de R$ 24,4 bilhões, contra uma captação de R$18,8 bilhões no mesmo período de 2018. Além de parte do saque imediato do FGTS, esse resultado também se deve aos tradicionais recursos oriundos do 13° salário recebidos nesse período.

Já discutimos anteriormente, em nov/2019, possíveis impactos da tendência de perda de rentabilidade (A Selic em mínima histórica de 5%: E a caderneta de poupança?) todavia naquele momento a rentabilidade da caderneta ainda se situava um pouco acima da inflação: 0,6 pontos percentuais. Embora não seja a primeira vez que a poupança apresenta rentabilidade real negativa, a hipótese de desidratação da poupança surge face os novos condicionantes e indícios do atual contexto, tendo como premissa a manutenção da regra de rentabilidade em 70% da Selic[4].

O gráfico a seguir apresenta a evolução da captação líquida em termos reais[5] acumulada nas contas de poupança em média móvel de 12 meses, demonstrando que, após registrar elevadas perdas em 2015 (R$ 50,1 bilhões) e 2016 (R$ 32,1 bilhões), provocadas em grande parte, pela retração econômica que levou os indivíduos a lançarem mão de poupanças passadas para complementação de renda, foi iniciada nova fase de recuperação que se manteve até o final de 2018. Nos primeiros nove meses de 2019, observa-se uma nova fase de redução cuja interrupção, de certa forma, pode ser atribuída ao saque imediato do FGTS[6], tendo em vista uma parcela desses recursos ter se direcionado para as contas de poupança.

A redução da captação líquida observada nos primeiros meses de 2019 teve como principal motivo a perda de competitividade da poupança SBPE frente aos demais instrumentos de investimento oferecidos pelo mercado. Merece ser lembrado que no período, assim como agora, a poupança tem sido alvo frequente de artigos e campanhas que enfocam a sua relativa reduzida rentabilidade, buscando induzir os indivíduos a optar por investimentos mais rentáveis, ainda que de maior risco.

Essa questão assume relevância em função da alta concentração dos recursos depositados em contas de poupança  De acordo com o Banco Central, com base nos dados constantes do último censo com informações sobre a garantia proporcionada pelo FGC – Fundo Garantidor de Créditos, cerca de 57,92% do saldo das contas de poupança são detidos por apenas 5,21% dos depositantes, sendo que 0,11% deles possuem saldos superiores a R$ 500 mil e detêm cerca de 10,52% dos R$ 650 bilhões.

Embora a concentração em um elevado volume de recursos num reduzido grupo de depositantes seja observada nas contas de poupança historicamente – o que pode ser atribuído, em parte, ao nível de concentração de renda do país aliado à diversificação de aplicações que o segmento de renda elevada realiza – somente a partir de 2012, os rendimentos nominais da poupança passaram a baixar do patamar fixado em 6% ao ano, sempre que a taxa Selic for inferior a 8,5%. O cenário atual parece distinto, justamente face a indicação de que a rentabilidade dos recursos mantidos nas contas de poupança deverá permanecer em níveis muito baixos (inferior a 3% em 12 meses, inferior, inclusive, aos juros pagos aos cotistas do FGTS) nos próximos meses, tendo em vista indicações de que a Taxa Selic deverá ser mantida em 4,25% durante todo o ano de 2020.

Por sua vez, observações sobre o comportamento da poupança e sua correlação com outras variáveis macroeconômicas indicam que em épocas de crescimento econômico o saldo das contas de poupança cresce, assim como em cenários de aumento do estoque de moeda. Além disso, à aceleração ou desaceleração do PIB corresponde um aumento ou diminuição tanto nos depósitos quanto nos saques (com aumento/diminuição da captação líquida), conforme demonstrado nos gráficos a seguir. Ou seja, com a expansão, mais transações ocorrem, o dinheiro circula mais e o uso da caderneta como conta corrente reflete isso.

Elaboração própria.
Elaboração própria.

Desse modo, é razoável supor que a partir do momento em que a renda voltar a crescer, também voltará a crescer o saldo da poupança. No entanto, esse comportamento pode mudar num hipotético cenário de rentabilidade real da poupança cronicamente baixa, como a esperada para os próximos períodos.

Por outro lado, com a possibilidade da Selic voltar a subir  para 6% já a partir de 2021 e 6,5% em 2022 e a inflação situando-se dentro da projeção – entre 3,8% e 3,5% (Focus, 21.02.2020) – a poupança voltaria a render entre 4,2% e 4,6% a.a. e apresentar algum rendimento real, melhorando sua  atratividade.

Acontecimentos recentes vêm adicionando maior incerteza ao cenário e suscitam tanto a saída de investimentos de maior risco – refletida no atual desempenho do Ibovespa – devolvendo atratividade a investimentos mais seguros, ainda que menos rentáveis, quanto revisões na expectativa de crescimento do país neste ano de 2020, as mais pessimistas chegando a 1,5%[7]. Enquanto a primeira tendência favorece a poupança, a última, se confirmada, compromete seu potencial crescimento.

Embora não se tenha elementos para cravar uma projeção, a pergunta que intitula este artigo é relevante à medida que remete à reflexão que, por sua vez, pode vir a promover medidas mitigadoras. Uma possível desidratação da poupança é perigosa posto que não há ainda outras fontes de recursos com potencial (sem falar no custo) equivalente de captação: os instrumentos criados no âmbito do SFI – CRI e LIG – seguem em desenvolvimento, mas com estoque atual combinado de apenas R$ 88,5 bilhões (jan/2020). Já a LCI, cuja trajetória de desidratação iniciou no princípio de 2018, conta com estoque reduzido para R$ 139 bilhões (jan/2020). A poupança SBPE tem hoje (20/02/2020) R$ 647,2 bilhões e a redução de seus estoques desaguaria em gargalo de oferta de crédito habitacional, impondo um freio para o setor. A projeção da Abecip (Balanço 30/01/2020) de uma concessão de R$103 bilhões em novos créditos ao longo de 2020 está condicionada à projeção de crescimento do estoque da poupança para R$ 714 bilhões no final deste ano.

Uma possível medida mitigadora, inclusive já veiculada pela imprensa, seria a recalibragem da rentabilidade num percentual superior aos atuais 70% da Selic, que melhoria a remuneração dos poupadores.

Embora a migração de uma aplicação com destinação direcionada, como é o caso da poupança, para outras possa ser vista, em teoria, de modo positivo – como promotora de maior eficiência para a economia no longo prazo, na medida em que distribui os recursos aos investimentos com maior potencial de retorno e, assim, acelera assim o crescimento de longo prazo – a perda nas contas de poupança deve ser encarada com preocupação, tendo em vista os recursos serem destinados ao financiamento de  atividades da economia real de elevado efeito multiplicador, além de atender o setor da construção civil e este segmento ser altamente empregador de mão de obra.

Deste modo, o momento requer monitoramento atento por todos os segmentos envolvidos, bem como o estudo de alternativas que visem amenizar uma possível desidratação mais significativa da poupança. Enquanto não se tenha plenamente constituído, em termos de volume de recursos, outro(s) instrumento(s) que possa(m) substituir ou complementar de modo mais substantivo a poupança no financiamento habitacional, o setor segue dependente dela e do FGTS.

As opiniões expressas neste artigo são de responsabilidade exclusiva do(s) autor(es), não refletindo necessariamente a opinião dos demais colaboradores deste blog.


[1] https://opiniao.estadao.com.br/noticias/editorial-economico,credito-imobiliario-esta-em-franca-recuperacao,70003188446

[2] Pesquisa da Anbima citada por https://www.infomoney.com.br/onde-investir/brasileiro-aumenta-parcela-em-renda-variavel-mas-diversificacao-ainda-e-maior-entre-mais-ricos/

[3] https://www.abecip.org.br/imprensa/noticias/abecip-divulga-balanco-do-credito-imobiliario-em-2019-e-cena-para-2020

[4] MP 567/2012

[5] Valores mensais posicionados em janeiro de 2020 pela variação do IPCA

[6] Entre setembro e dezembro de 2019, o saque imediato atingiu R$ 37,65 bilhões, sendo: Set. R$ 10,16 bilhões, Out. R$ 10,47 bilhões, Nov. R$ 8,45 bilhões e Dez. R$ 8,57 bilhões.

[7] Bank of America, UBS, JPMorgan, Santander, Barclays, Citibank, BNP Paribas, MUFG Brasil e o próprio Relatório de Mercado Focus já revisaram para baixo as projeções de crescimento do PIB brasileiro em 2020.

As Estatísticas da Habitação no Brasil

Claudia Magalhães Eloy, Ana Maria Castelo e José Pereira Gonçalves em 17/02/2020

O presente artigo atende ao convite feito por Manoel Pires em artigo intitulado “O shut down das estatísticas econômicas” publicado no Blog do IBRE (https://blogdoibre.fgv.br/posts/o-shut-down-das-estatisticas-economicas) em 29 de janeiro, quando ele relata casos de descontinuidade ou de redução das bases de dados disponibilizadas pelo governo em diversas áreas. Seguindo sua sugestão, aproveitamos este espaço para registrar questões referentes às estatísticas voltadas à habitação: crédito e déficit habitacional.

É inequívoca a importância de dados para uma melhor compreensão acerca do setor habitacional: fundamental para o planejamento tanto do setor produtivo quanto das famílias, para o seu desenvolvimento e monitoramento das implicações para a economia e o emprego, dos riscos sistêmicos e sociais envolvidos.

Em primeiro lugar é importante enfatizar que historicamente (desde a extinção do BNH) esses dados encontram-se dispersos em distintas bases e formatos – Banco Central; FGTS/Caixa; Ministério (Cidades agora MDR), IBGE; além de bases privadas tais como Abecip, Anbima, B3 e Uqbar, nessas últimas, na maior parte dos casos, com acesso restrito a associados/assinantes. No tocante às bases públicas, ênfase será dada aqui às bases de dados das duas principais fontes de recursos – SBPE e FGTS – e, também, as relativas às famílias, produzidas pelo IBGE. 

As bases relativas ao SBPE e ao crédito habitacional divulgadas pelo Banco Central subdividem-se em:

  • Séries Temporais/Indicadores de Crédito[1]: conjunto bastante restrito de dados[2] com variáveis agregadas e apresentando apenas médias, em séries iniciadas em mar/2011, disponibilizado em formato xls ou csv para download;
  • Relatório de Poupança[3]: tabela xls contendo histórico mensal de captação líquida e saldo (estoque) das poupanças SBPE e Rural;
  • Censo de depósitos da poupança[4]: semestral, em tabela pdf, com dados agregados por faixas de saldo e consolidados para poupança rural e sbpe;
  • “Estatísticas do SBPE”, série importante, porém em tabelas PDF, com dados a partir de 2001[5], individualizados e constantemente atualizados (defasagem entre 2 ou 3 meses apenas).

As “estatísticas do SBPE” sofreram um apagão de 1 ano quando foram descontinuadas e completamente retiradas do ar em fins de 2018. Em outubro de 2019 retornaram com novo nome – “estatísticas do mercado imobiliário”[6] – e formato, mais amigável, oferecendo gráficos e possibilitando leitura direta por máquina. Um avanço, portanto.

Entretanto, as séries agora disponibilizadas são bem mais curtas, somente a partir de abril/2014 e algumas variáveis históricas e detalhamentos importantes não mais aparecem, tais como: aplicações em crédito por unidade da federação; tipo de aplicação para efeito de cumprimento da exigibilidade (crédito, FCVS, CRI, etc.) e distinção entre residencial e imobiliário não residencial; base de cálculo do direcionamento; tipo de crédito separado por “coditem”[7]; financiamento para material de construção;  número de contratos ativos;  situação de adimplência por tipo de operação; distribuição do número de contratos e valor de prestação.

Ainda inexistem estatísticas importantes a respeito dos valores de financiamento, renda familiar, taxas de juros praticadas segregando linhas e fontes (FGTS e SBPE), entre outras. As notas metodológicas continuam muito breves e pouco detalhadas, dificultando, em alguns casos, a exata compreensão dos dados apresentados. Espera-se, portanto, que o que está hoje no ar seja apenas a primeira parte de uma série estatística mais ampla, mais detalhada e acessível que as existentes até setembro de 2018.

Vale ressaltar que a agregação dos dados relativos ao “crédito imobiliário”, que inclui o não residencial, vai na contramão da prática internacional que é justamente a de individualizar as bases e análises segmentando o crédito HABITACIONAL, em reconhecimento às suas características absolutamente peculiares, com seus rebatimentos e riscos em muito diferenciados do setor imobiliário não residencial (corporativo, shoppings, galpões, etc.).

No caso do FGTS as poucas bases disponibilizadas estão também dispersas em diferentes links, sendo o principal o http://www.fgts.gov.br/. Dados de saques já se encontram bem detalhados[8], mas os dados referentes à arrecadação bruta mensal aparecem agregados e em formato PDF[9]. Ainda não há divulgação de informações periódicas sobre o Censo de contas e saldos do FGTS, tampouco das condições das operações: tais como o prazo dos contratos e valor de financiamento, quota de financiamento (LTV), sistema de amortização utilizado, comprometimento e renda dos mutuários. Mais grave ainda, contudo, é a atual defasagem na publicação de balancetes – último disponível é o de dezembro de 2018 – especialmente considerando que são a única fonte (ainda que pouco detalhada) que permite o acompanhamento das contas do Fundo, posto que as Demonstrações Financeiras anuais só são publicadas entre agosto e setembro do ano seguinte. São também escassos e em geral defasados os dados relativos às aplicações da carteira de títulos e valores mobiliários do FGTS – CRI, debêntures, LCI, FII e sobretudo do FI-FGTS, apesar da elevada participação desta modalidade nos ativos do Fundo.

Por fim, é necessário evoluir para dados abertos em lugar de consolidados e médios. A tecnologia disponível permite abrir os dados, deixando protegido o sigilo do informante e dos mutuários.

Em ambos os sistemas SFH e SFI e suas fontes, a compreensão do regramento vigente exige um extenso garimpo entre Leis, Resoluções, Normativos e Circulares, também dispersos em links e diferentes órgãos/sítios eletrônicos. A consolidação e sistematização do marco legal do crédito habitacional no Brasil constituem outro avanço importante a ser feito.

Mas as dificuldades não são relativas apenas às estatísticas de crédito. Mudanças e reduções nos dados pesquisados e disponibilizados pelo IBGE também estão afetando os estudos sobre as carências e a demanda habitacionais no país.  A principal base de dados para as estimativas de déficit habitacional sempre foi a Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios (PNAD), que a partir de 2015 deixou de ser anual. A versão anual trazia todas as variáveis para o cálculo dos componentes do déficit habitacional na metodologia estabelecida pela Fundação João Pinheiro. A primeira mudança deu-se ainda em 2015 com a variável coabitação involuntária, que deixou de ser pesquisada. A partir da PNAD contínua, deixou-se de ter a estimativa de famílias segundo os critérios adotados anteriormente pelo IBGE. Com isso, até mesmo a estimação direta da coabitação total, feita a partir do excedente de famílias com relação ao número de domicílios deixou de ser possível. O IBGE deixou de estimar também o número de domicílios improvisados, os quais correspondiam a cerca de 15% das moradias precárias do déficit habitacional segundo a estimativa baseada na última edição da PNAD anual, em 2015.  Para estimar o déficit nos anos seguintes, tem sido necessário buscar alternativas metodológicas para reconstruir de forma indireta os componentes do déficit que se encontram ausentes das bases de dados. No entanto, a correta dimensão das carências e da demanda habitacionais do país é fundamental para que as políticas públicas possam ser adequadamente desenhadas.

A Lei de Acesso à Informação[10] constitui, sem dúvida, um avanço importante, mas deve servir para consultas específicas, não substituindo a necessidade de ter os dados desse setor abertos e disponíveis, inclusive por requerer a abertura de um processo, impondo alguma morosidade ao acesso.

O acesso à informação confiável, de modo transparente e tempestivo, é imprescindível para o desenvolvimento de qualquer setor da economia e, principalmente, do setor habitacional. Inclusive, é fundamental para a atração de investimento. Além disso, estimula inovações, expande análises acadêmicas, embasa a construção de políticas públicas e calibragem de subsídios, subsidia o planejamento dos agentes produtivos e das famílias, além de viabilizar tanto iniciativas como a deste blog, quanto a participação do Brasil em portais de dados internacionais, tais como o HOFINET[11] e a Plataforma de Indicadores Habitacionais e Urbanos da América Latina/Uniapravi[12].

As opiniões expressas neste artigo são de responsabilidade exclusiva do(s) autor(es), não refletindo necessariamente a opinião dos demais colaboradores deste blog.


[1] https://www3.bcb.gov.br/sgspub/localizarseries/localizarSeries.do?method=prepararTelaLocalizarSeries

[2] Saldos de crédito, taxas de juros, prazo, spread, atraso e inadimplência.

[3] https://www.bcb.gov.br/estabilidadefinanceira/relatoriopoupanca

[4] https://www.bcb.gov.br/content/estatisticas/fgccensosemestral/FGCCON062019.pdf

[5] Entre 2001 e 2010 dados apenas do mês de dezembro e a partir de 2011, mensais.

[6] https://www.bcb.gov.br/estatisticas/mercadoimobiliario

[7] Código de identificação no SCR que permite o detalhamento agora indisponível, posto que agregado.

[8] https://webp.caixa.gov.br/portal/relatorio_asp/saques_nv.asp

[9] http://www.caixa.gov.br/Downloads/fgts-informacoes-diversas/Arrecadacao_Bruta_2000_2017.pdf

[10] http://www.acessoainformacao.gov.br/

[11] http://hofinet.org/

[12] www.indicadores.uniapravi.org

Retomada do Setor da Construção e as Disparidades Regionais na Recuperação Econômica

Henrique Bottura Paiva, em 27/01/2020

O aumento recente nas vendas de imóveis tem gerado otimismo quanto à retomada do setor habitacional, a qual alinha-se à perspectiva de aceleração da economia brasileira. Tem-se apontado, contudo, importantes entraves aos quais essa retomada está sujeita. Entre estes há o artigo publicado neste blogue que chama a atenção para a fraca e desigual recuperação da renda como fator limitante. Além deste, um dos apontamentos mais frequentes diz respeito à concentração regional das vendas de imóveis residenciais novos, tema que pretendemos desenvolver no presente artigo.

É sabido que a o aumento das vendas não tem sido generalizado em todas as regiões do país. Tampouco a retomada da economia tem se dado de maneira homogênea entre as regiões brasileiras e também entre setores de atividade. Na tabela abaixo, temos as capitais para as quais há publicação do índice de preços divulgados pelo Fipezap para venda de imóveis residenciais registrados há mais de 2 anos completos. Apresentamos a média de variação do índice de preços em relação a igual período do ano anterior (média 12 meses), tomando-se a média desta para os anos de 2018 e 2019. Indicamos também a diferença da variação média em 2019 em relação à variação no ano anterior, diferença que dá indicação de se no período mais recente houve aceleração ou desaceleração do ritmo de crescimento dos preços.

Tabela: Tendência de Índice de Preços Anunciados, Imóveis Residenciais, Venda (Fipezap)

Fonte: Elaboração própria, com dados do Fipezap

                         Pelos dados da tabela acima pode-se perceber que há tendências bastante divergentes. Não só o ritmo de crescimento dos preços é díspar, como também há cidades em que os preços ainda não iniciaram um processo de recuperação, como é o caso do Rio de Janeiro e de Fortaleza. Há ainda os casos de Belo Horizonte e de Recife, cujo movimento de aumento de preços verificado em 2018 foi revertido ao longo de 2019. Reversão também ocorreu em Brasília e em Curitiba nos últimos meses de 2019, embora não apareça na variação média destas cidades, pois as variações positivas no restante do ano asseguraram médias positivas (contudo, os últimos meses do ano podem ser mais indicativos de possíveis tendências).

Tal diversidade relaciona-se com as disparidades na recuperação da economia brasileira como um todo. Não apenas as desigualdades entre classes de renda pioraram desde o início da crise em 2015, conforme demonstrado no artigo anterior, como também as desigualdades regionais. A média salarial não ponderada das cidades acima listadas situa-se em torno de R$ 3.500, em valores de setembro de 2019[1]. Quando considerada a mudança na velocidade de aumento de preços de venda anunciados entre 2018 e 2019 (última coluna da tabela acima), percebe-se, no gráfico a seguir, que é principalmente nas capitais mais ricas que os preços ganharam fôlego ao longo de 2019, o que pode indicar que o maior dinamismo observado nos mercados imobiliários concentra-se nestas cidades de maior poder aquisitivo.

Gráfico: Aceleração no Índice de Preços de Venda Anunciados (Fipezap) por Salário Real Médio (PNADC), Municípios de Capitais Selecionadas

Fonte: Elaboração própria, com dados do Fipezap e PNADC/IBGE

Cabe chamar a atenção para o fato por vezes deixado em segundo plano de que a sustentação da expansão do setor imobiliário habitacional depende, de alguma forma e em alguma medida, da expansão da renda. Em particular, tende a ser fortemente associada à recuperação dos salários, uma vez que esses representam a maior parcela da renda dos brasileiros, inclusive dos brasileiros de classes média e média alta, tendo portanto importância determinante no poder de compra das famílias.

Podem ser apontados como principais motivos para a demanda por imóveis a habitação própria e a compra para rendimentos de aluguéis e de valorização do imóvel como ativo. Em ambos motivos há incentivos que se relacionam diretamente com as flutuações salariais e, de maneira mais geral, com o ciclo de negócios e o ambiente macroeconômico como um todo. Com isso em mente, é possível cogitar que em certo momento um crescimento das vendas de imóveis possa dar-se impulsionado principalmente pela aquisição pelo motivo investimento. Tal situação é mais provável num contexto como o atual, em que a renda dos 1% mais ricos cresce muito mais rapidamente que a média nacional, o que leva a um maior volume de recursos disponíveis para a compra de ativos, já que os mais ricos consomem uma parcela menor de sua renda.

Soma-se a isso o fato de que as taxas de juros estão em níveis baixíssimos para os parâmetros brasileiros, o que por si só favorece a alocação de investimentos em ações e também em ativos físicos, como são os imóveis. Ocorre que o fluxo de recursos para tais ativos pode se estender por certo período, pois à medida que aqueles que incialmente aplicaram recursos nessas modalidades verificam que realizaram aplicações lucrativas, estimula-se uma vez mais o afluxo de recursos para esses ativos. Com isso, o processo de valorização dos preços dos ativos pode durar um certo tempo, de maneira relativamente independente do andamento da economia (tal como o índice Bovespa vem consistentemente crescendo, em que pese a ausência de crescimento robusto da economia). Pode-se, portanto, cogitar (embora a averiguação demande um estudo mais robusto e rigoroso) que tal cenário se verifique na atual conjuntura e exerça influência sobre os volumes de vendas e os preços dos imóveis em algumas cidades.

Ora, caso se acredite que tal cenário de fato se configura, não se pode apostar, neste caso, que a retomada do setor habitacional seja, neste momento, de fato robusta e sustentada. Seria preciso esperar a retomada do crescimento econômico, em particular a expansão do emprego e da renda dos diversos estratos da classe média.  Verifica-se no gráfico a seguir o nível do índice de preços anunciados para venda de imóveis residenciais na cidade de São Paulo pelo salário médio real no mesmo município, entre o primeiro trimestre de 2012 e o terceiro de 2019, intervalo de tempo coberto pela PNAD Contínua trimestral (IBGE).

Gráfico: Índice de Preços de Venda Anunciados (Fipezap) por Salário Real Médio (PNADC), Cidade de São Paulo, 1ºT 2012 – 3ºT 2019

Fonte: Elaboração própria, com dados do Fipezap e PNADC/IBGE

                Há, deste modo, evidência de que é na fase do ciclo de negócios correspondente à expansão que os preços dos imóveis são elevados. Naturalmente, entre os condicionantes dos preços e dos volumes de vendas há outros elementos importantes, como condições de crédito, expectativa de valorização, rental yield, taxas de juros (influindo sobre a tomada de financiamento e, também, como fator de rentabilidade dos ativos), além de condições de oferta de novas unidades, entre outros. Ainda assim, não é demais afirmar que a retomada sustentada do setor depende da robustez do crescimento e da distribuição de renda que ele irá gerar.

                Ocorre que, de maneira análoga ao índice de preços de venda, o índice de preços de aluguel parece  também ter períodos de aumento associados com o nível salarial, embora a uma velocidade muito menor[2], ao menos no caso da cidade de São Paulo, onde o índice de preços de aluguel tem se elevado em 2,33 pontos para cada R$ 100,00 adicionais de salário real médio, enquanto o índice de preços de venda tem aumentado 8,06[3] pontos para a mesma variação salarial (em média, entre 2012 e 2019[4]).

Gráfico: Índice de Preços de Venda Anunciados (Fipezap) por Salário Real Médio (PNADC), Cidade de São Paulo, 1ºT 2012 – 3ºT 2019

Fonte: Elaboração própria, com dados do Fipezap e PNADC/IBGE

                Ou seja, os principais motivos para aquisição de imóvel residencial ancoram-se em variáveis que dependem do crescimento sustentado do emprego e da renda: a compra da casa própria, a compra pela valorização do ativo e a compra para obtenção de rendimentos de aluguel.

                Neste contexto, as disparidades no aumento da renda, e sua lenta velocidade, quando tomada no agregado do país, constituem entraves ao franco crescimento do setor. Enquanto o crescimento não vem, pode-se suspeitar de que o incremento observado nas vendas, concentrado em certas regiões, seja devido mais à um momento de realocação de ativos que expressão de uma retomada de fato.


[1] Dados da PNAD Contínua, divulgação trimestral Set/2019

[2] Embora no período de retração da renda (aproximadamente 2015-2016) a renda de aluguel tenha se reduzido no Brasil porque o índice de aluguéis se reduziu, no período de lenta recuperação da renda, a partir de 2017, o rental yield tem aumentado porque, num ambiente de crescimento lento dos salários, os preços dos aluguéis têm respondido mais prontamente, elevando-se, enquanto os preços tem venda têm se mantido estagnados.

[3] Outra consideração importante a se fazer, além da magnitude, é a sensibilidade da resposta dos preços à renda, é dizer, quão rápido reagem a variações desta.

[4] Até o terceiro trimestre de 2019. Dados da PNADC/IBGE.

A Desigualdade de Renda e a Retomada do Setor Imobiliário Habitacional

 Henrique Bottura Paiva, José Pereira Gonçalves em 16/01/2020

                As desigualdades são provavelmente o mais crônico problema brasileiro, sendo que a desigualdade de renda, em particular, impacta severamente o potencial de expansão do mercado imobiliário no país, sobretudo no setor habitacional. Neste sentido, a piora da desigualdade de renda que vem ocorrendo desde o início da atual crise, deflagrada a partir de 2015, impõe mais obstáculos à retomada do setor. Isso porque o perfil de distribuição é determinante, conjuntamente com o nível da renda nacional e a demanda demográfica, para o potencial do mercado.

O ano de 2019 foi, uma vez mais, um de lenta recuperação para a economia brasileira. A geração de empregos, que ficou muito aquém do necessário para dar conta dos mais de 11,9 milhões de desempregados[1], deu-se sobretudo via trabalho informal. Com isso, há uma dupla dificuldade para a robustez da recuperação do setor habitacional: se, de um lado, o número de trabalhadores sem emprego ainda pressiona para baixo os rendimentos familiares, dificultando a possível aquisição da casa própria, de outro, entre os trabalhadores que estão empregados é crescente a parcela dos que têm renda informal, o que dificulta sobremaneira a aprovação de financiamento e assim o seu acesso a crédito. É dizer, a renda nacional não só ainda é baixa, como uma parcela crescente dela é informal[2].

                Ocorre, ainda, que situações de baixo nível de emprego da mão de obra vêm acompanhadas de pressão para baixo sobre os salários, a qual se dá de maneira mais intensa sobre os trabalhadores de menor escolaridade e/ou de menor experiência, justamente os que detêm os salários mais baixos. Com isso, a tendência é de pressão mais intensa sobre os menores salários, atuando no sentido de piora da desigualdade. Tendo-se em conta, ainda, o fato de que a maior parte das desigualdades de renda vêm justamente do mercado de trabalho e das desigualdades entre salários, pode-se esperar que o efeito final sobre a desigualdade de renda seja severo, com seus efeitos carregados para os próximos anos (uma vez que o aumento da pobreza hoje impacta negativamente a escolaridade e as perspectivas de renda da geração seguinte). O índice de Gini para a renda domiciliar per capita, que atingiu o valor mínimo de 0,524 em 2015, tem piorado continuamente, chegando a 0,545 em 2018.

                Uma contundente evidência do pouco ânimo da recuperação da economia brasileira é encontrada na participação da renda do trabalho na renda nacional total, apresentada no gráfico a seguir, que vem caindo continuamente desde 2014, não tendo se recuperado até os dados mais recentes da PNAD Contínua[3]. A retração da renda do trabalho no total da renda tem como origem a dificuldade do mercado de trabalho de empregar e de pagar bons salários aos trabalhadores; e tem como consequência a piora distributiva, uma vez que o trabalho é a única fonte de rendimento acessível para o grande contingente da população que não conta com rendimentos de capital, pensões ou aposentadorias.

Participação percentual da renda do trabalho na composição do rendimento médio mensal real domiciliar per capita

Fonte: Elaboração própria, com dados do IBGE/PNAD Contínua

O ano de 2014, cabe destacar, foi o que apresentou melhores resultados em uma série de indicadores de renda e desigualdade, enquanto 2017 foi o pior ano na maioria desses indicadores. Pode-se apontar como exemplo que os 1% mais ricos tinham, em média, renda domiciliar per capita apenas 177 vezes maior que os 5% mais pobres em 2014, mas 320 vezes maior em 2017. Desta forma, estes dois períodos podem ser tomados como referência de situações limite.

                Já em relação à recuperação do nível da renda, pode-se constatar que as famílias mais pobres eram as que viam sua renda crescer mais rapidamente no último ciclo de crescimento até2014, sendo elas também as que tiveram quedas mais acentuadas em seus rendimentos desde então. No gráfico abaixo são mostradas as trajetórias dos rendimentos domiciliares per capita por percentis da distribuição (isto é, o primeiro grupo contém os 5% mais pobres, o segundo contém os que se situam entre os 5% e os 10% mais pobres, e assim sucessivamente, até o 99º percentil representando os 1% mais ricos). Toma-se como referência a renda real verificada em 2014, indicando-se para os demais anos a variação percentual em relação a esta. As três primeiras classes de renda, abarcando os 10% mais pobres, não chegaram ainda a experimentar variação positiva em seus rendimentos até onde chega a série histórica da PNAD Contínua. Os estratos intermediários, que englobam os percentis acima de 10% até 90%, viram os primeiros movimentos de recuperação de seus rendimentos reais apenas em 2018 ou em 2017 (este último caso para os percentis entre mais de 40% até 70%).  Já os percentis acima de 90%, ou seja, os 10% mais ricos, recuperaram sua renda real mais rapidamente, já em 2016, apresentando redução real de renda apenas no ano de 2015.

Rendimento médio mensal real domiciliar per capita, por Percentis da Distribuição

(Índice: Média de 2014 = 100%)

Fonte: Elaboração própria, com dados do IBGE/PNAD Contínua

                 A rigor, apenas os domicílios no 90º percentil (i.e., os 10% mais ricos) recuperaram seu poder de compra real em relação a 2014, embora boa parte da classe média tenha chegado muito próxima dessa marca ao final de 2018. Sensível crescimento real de renda, contudo, só ocorreu nesse período para os 1% mais ricos, que elevaram seu poder de compra em quase 10% em relação a 2014.

A significativa capacidade de expansão do setor concentra-se, pois, em apenas 1% das famílias. Segmento, justamente, que detém as menores taxas de carência de moradia, sugerindo uma demanda menor, exceto talvez como alternativa de investimento.

                Simulamos a capacidade de financiamento para as rendas médias de cada um dos percentis de renda domiciliar per capita informados pela PNAD Contínua e calculamos a variação nessa capacidade entre 2017 e 2014, e entre 2018 e 2014. Foi considerado sistema de amortização Price, taxa de juros real de 5% ao ano e prazo de 180 meses. O resultado é apresentado no gráfico a seguir, que mostra a estagnação da capacidade de financiamento para os 50% mais ricos, exceto os 1% do topo, e a piora para os 50% mais pobres[4].

Variação na Capacidade de Financiamento, por Percentis de Renda Domiciliar Per Capita

Fonte: Elaboração própria, com dados do IBGE/PNAD Contínua

Desta forma, fica difícil imaginar uma significativa expansão do setor quando seu público potencial restringe-se a uma fatia tão pequena da população. A aquisição de imóveis com vistas a investimento tampouco deve deslanchar de forma relevante neste contexto, uma vez que os aluguéis que se podem cobrar ficarão também limitados pela estagnação da renda, bem como o potencial de valorização de longo prazo dos imóveis.

Neste cenário, assume importância o movimento de redução das taxas de juros observado nos financiamentos habitacionais a partir de 2019, na medida em que essa redução viabiliza o acesso ao crédito por um maior número de pessoas, conforme artigo que publicamos em 2 de outubro de 2019[5]. No entanto, existem sinais de que o espaço para novas reduções de taxas está muito próximo do esgotamento, tendo em vista que o principal instrumento de captação de recursos – a caderneta de poupança – deverá entrar numa fase crítica, face a perda de competitividade frente aos demais instrumentos oferecidos pelo mercado aos investidores.

Deste modo, será muito difícil nos próximos anos o crédito imobiliário voltar a apresentar o mesmo crescimento de 2019, quando o SBPE registrou expansão superior a 30%, uma vez que as alternativas de captação de recursos exigirão remuneração mais elevada do que a proporcionada pelas cadernetas, com impactos nas taxas a serem cobradas nos financiamentos. Por isso, a robusta recuperação do setor deve ter de esperar até a reação mais vigorosa do mercado de trabalho e da economia como um todo.


[1] Em Novembro de 2019 (IBGE)

[2] O tema das consequências do aumento da informalidade para o setor será tratado em artigo futuro, enquanto neste enfoca-se no impacto da desigualdade de rendimentos.

[3] A Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios Contínua, publicada pelo IBGE, tem divulgações mensais, trimestrais e anuais, sendo que somente os volumes anuais trazem informações sobre todas as fontes de rendimento, enquanto os demais informam apenas rendimentos do trabalho. A publicação anual mais recente no momento da redação deste artigo (Jan/2020) refere-se ao ano de 2018.

[4] Cabe apontar que os mais pobres não necessariamente representam a mesma parcela da população antes e após a deflagração da crise econômica. Famílias que estavam em estratos intermediários, ou eventualmente até superiores de rendimentos podem ter sido deslocadas para os grupos mais pobres após perda de rendimentos em decorrência da crise. Como a distribuição em percentis é relativa, neste caso quem estava anteriormente na base da pirâmide é deslocado para cima não por terem tornado-se menos pobres, mas por terem surgido outros mais pobres que estes.

[5] https://ochbrasil.blog/2019/10/02/o-gargalo-do-credito-habitacional-no-brasil-e-funding/

FGTS: As mudanças introduzidas pela Lei 13.932

Claudia Magalhães Eloy e José Pereira Gonçalves em 19.12.2019

Em 11 de dezembro de 2019, foi sancionada a Lei 13.932 consolidando várias das mudanças no FGTS originárias da MP 889/2019 e outras que resultaram dos debates havidos na tramitação do projeto no âmbito do poder legislativo. O presente artigo analisa alguns desses novos dispositivos destacando a trajetória dos saques e o orçamento recém aprovado pelo CCFGTS (Resolução 949/2019), em reunião realizada no dia anterior à sanção da referida Lei, no intuito de avaliar os possíveis impactos decorrentes das alterações promovidas e, sobretudo, tecer algumas considerações a respeito da evolução das contas do FGTS no próximo quadriênio.

As análises partem do quesito saques, item fundamental na evolução das contas do Fundo. Nos últimos anos, o comportamento foi de crescimento real do volume das retiradas: enquanto em 2010 a média de saques era de, aproximadamente, R$ 7 bilhões por mês (atualizados pelo IPCA de out/2019), em 2018 essa média subiu para R$9,7 bilhões e ao longo dos nove primeiros meses de 2019, a média atingiu R$10,5 bilhões, sem considerar os R$10,2 bilhões extras retirados no mês de setembro nos saques imediatos autorizados pela MP 889/2019. Essa elevação é fruto tanto da expansão das modalidades quanto do aumento do desemprego (os saques por demissão sem justa causa, principal modalidade, saltaram de uma média mensal de R$4,3 bilhões em 2010 para R$5,9 bilhões em 2018 e R$6,5 bilhões entre janeiro e setembro de 2019, sempre em valores constantes).

As demissões por acordo, que se esperava fossem gradativamente substituindo parte das demissões declaradas sem justa causa que, supõe-se, surgem na verdade de pedidos de demissão pelo empregado, ainda não são representativas. Nos 9 primeiros meses de 2019 somaram apenas pouco mais de 278 mil casos e R$1,9 bilhões sacados, enquanto as demissões sem justa causa totalizaram cerca de 13 milhões de operações e R$57,8 bilhões retirados, embora o valor médio por saque seja bem menor na demissão sem justa causa – R$4,5 mil contra R$7,2mil). Ou seja, a redução esperada nos saques, fruto da alíquota reduzida de saque de 80% do saldo no caso das demissões por acordo, ainda não se materializou.

Ademais, conforme já mencionado, no mês de setembro, dado mais recente do sistema de dados do FGTS, os saques saltaram para R$ 20,8 bilhões, contra quase R$11 bilhões no mês anterior, em função do início da efetivação dos saques (saque imediato) extras instituídos pela MP 889/19. Nas discussões havidas no Legislativo, o limite de saque imediato, inicialmente de R$500,00/conta foi elevado para R$ 998,00 (1 SM), mas somente para as contas que tivessem esse saldo, no máximo, na data da edição da MP 889 permitindo, portanto, o saque do saldo integral para esse grupo de contas. Considerando os dados de distribuição das contas por faixa de saldo de julho de 2019, o novo limite deve expandir em R$1,7 bilhões os saques no grupo das contas ativas e tende a zerar o estoque de contas inativas com saldo de até 1SM[1]. Desta forma, o governo estima que haverá ampliação em cerca de R$ 2,5 bilhões da previsão inicial de saques extras, que era de R$30 bilhões para este ano e R$10 bilhões para 2020. O fato de os saques extras terem sido realizados automaticamente, deixados à disposição do cotista, cabendo ao cotista o fardo de solicitar a devolução ao Fundo, tem estimulado, sem dúvida, a utilização desses recursos, sobretudo em época de liquidações (Black Friday) e compras para festas de fim de ano. Ou seja, essas projeções tendem a se efetivar.

Os saques para moradia[2] também apresentaram crescimento real entre janeiro de 2010 e setembro de 2019 como demonstra o gráfico a seguir. Em 2019, nos primeiros nove meses, a média mensal de saques nessa modalidade foi de R$1,7 bilhões, superior, em valores constantes, às médias dos anos anteriores (R$1,5 bi em 2018; R$ 1,3 em 2015 e 2014) e pode resultar em um volume de saques da ordem de R$20 bilhões até o final deste ano. Esse aumento é explicado pelo crescimento da base de contratos ativos no âmbito do SBPE: de 1,3 milhões de contratos em 2013 para 1,9 milhões em 2018.

Ainda em relação aos saques moradia, vale registrar as disposições da Resolução CMN 4762, de 27/11/2019, que instituiu novas regras acerca da portabilidade do crédito imobiliário, permitindo a reclassificação de operações contratadas originalmente fora do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) serem enquadradas no SFH. Considerando o cenário de taxas praticadas no mercado, como decorrência da redução da Selic já se observa incremento das solicitações de portabilidade. A possibilidade de reenquadrar a operação, tendo em vista que o parâmetro atual do valor do imóvel viabilizará o enquadramento de vários casos dentro dos limites SFH, deverá promover algum aumento adicional dos saques na modalidade moradia junto ao Fundo[3]. Em 2018, da base de 1,9 milhões de contratos ativos, cerca de 180 mil não estavam enquadrados como SFH.

A Lei 13.932 acrescentou, ainda, as seguintes modalidades de saque:

  • saque-aniversário (item XX do Art.20º): o trabalhador tem direito, por opção, ao saque anual, no mês de seu aniversário, cujo percentual de valor a ser sacado está relacionado ao saldo existente na conta[4];
  • doenças raras (item XXII do Art.20º);

A peça orçamentária divulgada pela Resolução CCFGTS 949[5] prevê que o saque-aniversário atingirá cerca de R$ 39 bilhões em 2020, caindo para R$36 bilhões; R$34 bilhões e R$32 bilhões nos anos seguintes. Já os saques por demissão (incluindo multa rescisória) estão projetados em um patamar de R$ 53,6 bilhões em 2020[6], apresentando uma redução em torno de R$22 bilhões em relação ao total estimado nesta análise para 2019. Desse modo, os saques totais estão projetados em R$148,7 bilhões em 2020, caindo para R$138,4 em 2021; R$141,3 bilhões em 2022 e R$144,5 bilhões em 2023, sendo que em 2018 somaram R$116 bilhões (em valores de 2019). Assim, se confirmadas essas projeções, observa-se no médio prazo, aumento nas retiradas do Fundo, como demonstra o gráfico a seguir.

A arrecadação bruta apresenta, em 2019, até setembro, uma pequena melhora em relação a 2018, com uma média mensal de R$ 10,6 bilhões contra R$ 10,4 bilhões nos três primeiros trimestres do ano anterior, em valores constantes. Entretanto, observa-se ainda uma queda em relação aos mesmos períodos de 2014 a 2017: médias mensais de R$ 11,4 bilhões entre janeiro e setembro de 2014 e de 2015; R$ 11 bilhões em 2016 e R$ 11,1 bilhões em 2017, sempre em valores constantes. Como demonstra o gráfico a seguir, nos períodos mais recentes o crescimento da arrecadação não tem sido capaz de compensar plenamente a elevação real dos saques.

Para o próximo quadriênio, as expectativas expressas na referida peça orçamentária divulgada, sinalizam, como premissa, o crescimento na arrecadação das contribuições, indicando que em 2020 deverão atingir R$ 133 bilhões, em 2021 R$ 140,8 bilhões, em 2022 R$ 148,6 bilhões e em 2023 cerca de R$ 156,6 bilhões. Considerando que nos últimos 12 meses (out/18 a set/19) a arrecadação somou R$ 127,9 bilhões (em valores constantes), os incrementos projetados na arrecadação amparam-se na esperada reativação da economia. Com essas projeções, a arrecadação líquida será negativa em R$15,8 bilhões em 2020, mas passa a ser positiva a partir do ano seguinte: R$2,4 bilhões em 2021; R$7,3 bilhões em 2022; e R$12 bilhões em 2023.

Por outro lado, vale destacar o cancelamento da contribuição decorrente da Lei Complementar 110[7], ainda não reconhecido no orçamento, que reduzirá em mais de R$ 6 bilhões anuais o nível de arrecadação do Fundo[8].

A referida Lei 13.932 também procurou reduzir as despesas incorridas com a administração do Fundo e aumentar o nível de governança. Neste sentido, a Taxa de Administração paga ao Agente Operador foi limitada a 0,5% do total dos ativos. No entanto, o orçamento ainda considerou a taxa anterior de 1%, cujo valor será revisto na peça orçamentária a ser aprovada pelo Conselho na reunião de janeiro, o que deverá indicar uma economia de aproximadamente R$ 2,7 bilhões já em 2020.

Para melhorar a Governança do FGTS, a Lei 13.932 prevê a constituição de um Comitê de Auditoria a ser custeado pelo Fundo, e estabelece que, além da taxa de administração, as demais despesas administrativas, estão limitadas a 0,04% dos ativos Em 2018, as despesas administrativas (excetuando a Taxa de Administração do Agente Operador), somaram apenas 0,0176% dos ativos totais[9]. Portanto, embora salutar do ponto de vista da gestão do Fundo, a criação do Comitê de Auditoria aumentará essas despesas, sem, contudo, constituir despesa relevante.

O referido orçamento prevê desembolsos anuais para oferta de crédito habitacional de R$53,5 bilhões para o quadriênio 2020/2022. Os desembolsos do FGTS para habitação dos últimos anos foram de R$ 59,9 bilhões (2018); R$58,5 bilhões (2017) e, aproximadamente, R$58 bilhões em 2016. Em 2019, até outubro, os desembolsos somaram pouco menos de R$ 50 bilhões (R$49,954) o que já sinaliza uma possível queda no presente ano em termos reais, apontando para uma limitação do FGTS em seguir expandindo sua carteira habitacional (entre 2014 e 2017, a carteira de crédito habitacional do FGTS apresentou crescimento real de 38,8%).

Os descontos, que somaram R$ 9,28 bilhões em 2018, estão orçados em R$ 9 bilhões por ano a partir de 2020, mantendo assim o mesmo valor de 2019. Em relação aos descontos, merece ser destacado, ainda, que os valores alocados pelo FGTS eram, no desenho original do MCMV, complementados por subsídios oriundos do OGU.

Por fim, o orçamento prevê ainda um saldo de disponibilidades em queda, de R$83,9 bilhões em início de 2020 chegando no final de 2022 em um patamar de R$ 45,6 bilhões, superior apenas em cerca de R$ 10 bilhões o valor a ser mantido no Fundo de Liquidez[10] cujo montante está estimado em R$ 35,3 bilhões para 2022, iniciando 2023 com uma carteira TVM de apenas R$4,4 bilhões. Para o fim de 2023 se estima um início de recuperação, com incremento de cerca de R$ 10 bilhões nas disponibilidades, permitindo assim, embora ainda timidamente, alguma folga em relação ao Fundo de Liquidez. Essas previsões estão suportadas por uma série de premissas de aumento da arrecadação e de redução dos saques. Alterações na efetivação dessas premissas, inclusive e sobretudo em função do nível de adesão ao saque-aniversário e/ou de novas flexibilizações de saques, comprometem as atuais projeções orçamentárias.

Em suma, as mudanças implementadas no FGTS pela Lei 13.932 vão gerar impactos relevantes na dinâmica do modelo, cujas consequências ainda não podem ser totalmente dimensionadas. Inclusive, na reunião em que aprovou o orçamento “preliminar” do Fundo, o Conselho Curador também aprovou o Planejamento Estratégico do FGTS para o período de 2020 a 2030 (Resolução 948), cujos princípios ali definidos demonstram a preocupação daquele colegiado com o futuro do Fundo. 

Por sua vez, considerando a expectativa de retomada do crescimento da economia, e tanto os saques como a arrecadação têm relação muito direta com o nível de emprego, se espera que o Fundo tenha condições de absorver os impactos das medidas já aprovadas sem comprometer o nível de aplicações projetado.

Além disso, mesmo com a profundidade e amplitude das alterações implementadas no FGTS, outros aspectos devem nortear futuras discussões, como é o caso do nível de taxa de juros praticadas nas operações, merecendo ser destacado que no caso das operações habitacionais, em algumas faixas, os níveis praticados já superam os do SBPE, atualmente em trajetória de redução. Esta questão, no entanto, revela-se desafiadora, tendo em vista que a redução das taxas de juros no crédito impacta tanto a remuneração dos agentes financeiros quanto a rentabilidade dos cotistas.

As opiniões expressas neste artigo são de responsabilidade exclusiva do(s) autor(es), não refletindo necessariamente a opinião dos demais colaboradores deste blog.


[1] Em jul/2019, contas inativas nessa faixa de saldo somavam R$11,6 bilhões.

[2] Compreendem diferentes sub-modalidades de saque: pagamento integral ou parcial da aquisição; liquidação integral ou parcial do saldo devedor; pagamento de prestações de financiamento e saque para construção da moradia própria.

[3] O próprio Voto (245/2019) que embasa a Resolução reconhece que o anterior veto ao reenquadramento nos casos de portabilidade “visava a preservar o equilíbrio patrimonial do FGTS, uma vez que a indução do reenquadramento pela portabilidade reduziria a previsibilidade do volume de saques das contas”. Ainda segundo este Voto, a Res.4676/2018, ao tornar o enquadramento da operação no SFH facultativo, abriu caminho para essa modificação. O contrário – operações originalmente enquadradas como SFH, mas cuja avaliação atualizada do imóvel o situa fora dos limites de valor, permanecem enquadradas – já era permitido desde a Resolução 4.292/2013.

[4] A opção pelo saque-aniversário impede o exercício do direito ao saldo da conta em caso de demissão. Fica mantido o direito ao saque da multa rescisória.

[5] De acordo com as normas em vigor, o CCFGTS deveria apresentar o orçamento para 2020 na reunião de outubro. No entanto, face a tramitação da MP 889 no Congresso Nacional, a aprovação acabou ocorrendo na reunião de dezembro, mas mesmo assim no dia anterior ao do sancionamento da Lei 13.932. Em função disso, algumas rubricas contemplam valores totalmente fora da realidade, mas isso deverá ser ajustado em janeiro quando da primeira reunião do Conselho.

[6] R$56,3; R$ 59,2 e R$ 62 bilhões nos anos seguintes.

[7] Nas dispensas sem justa causa, o empregador era obrigado a recolher 50% do valor a título de multa, sendo que 10 pontos percentuais, ficavam no Fundo. A partir de agora, a multa retorna para a alíquota de 40% sobre o saldo, mantendo sua total reversão para o trabalhador demitido.

[8] O orçamento inclui, em 2023, a arrecadação de quase R$ 7 bilhões nessa rubrica, agora extinta.

[9] Essas despesas somaram pouco mais de R$93 milhões.

[10] O Fundo de Liquidez, estabelecido em norma, é destinado a atender eventuais excessos de saques sobre disponibilidades, em face de conjunturas desfavoráveis, bem como sazonalidades no ritmo de desembolsos de financiamentos contratados (RCCFGTS 9/1990). A reserva de liquidez corresponde, mensalmente, ao somatório dos saques ocorridos nos 3 (três) meses imediatamente anteriores, em escala móvel, cujos movimentos encontrem-se consolidados ou fechados. (RCCFGTS 702/2012)